物业管理模式反思与再创.docVIP

物业管理模式反思与再创 ［ ］文章首先阐述Y我国物业管理模式存在的服务、监督、准入 等方面的问题，针对于此，从增强服务理念、完善监管机制和规范行 业管理等角度，对我国物业管理模式进行了反思与创思，为提升我国 物业管理服务质量发挥积极作用。 和著作权归原 所有， 匕 ［关键词］物业管理；准入；监管机制 ［D0I］1013939/jcnkizgsc201718232 在我国不断推动城镇化的进程中，我国的商品房呈爆炸式的增长， 而与之联系紧密的物业管理也逐渐地发展和完善。作为一种与商品房 共存的服务产业，我国的物业管理最早出现在20世纪末期，主要经历 了巾政府单位制封闭式的管理模式到目前具有现代化的物业管理模式 的转变。然而，随着人们生活水平的不断提高，对生存环境也提出了 更高的要求，体现在住房小区的物业管理中就需要创新和完善现有模 式中存在的不足。为此，需要总结物业管理中的问题，结合现代业主 的需求，创新管理方法，提升管理水平。 1传统物业管理模式存在的问题 11缺乏有效竞争，买卖双方不对等 在我国现有的物业管理中，通常的情况下，作为买方的商品房业 主不能按自己的意愿来挑选作为卖方的物业管理服务，只能被动地接 受商品房和物业管理方单方面的安排。这种买卖双方不对等的情况， 主要是由于现存的物业管理市场没右放开竞争，相关的物业管理企业 没有形成市场调节机制的管理模式，仍然受到民事行为不完整的约束 和限制。虽然我国在相关的法律中对业主大会与物业管理的关系进行 了定位，业主拥有选择物业管理的代表行使权，但因缺乏配套的民事 行为能力，导致业主大会的权利不能全面使用。与此同时，物业管理 行业缺乏有效的市场调节，不能正常接收来自市场的反馈，行业缺乏 激励机制，影响了物业管理水平的提升。 12业主大会监管有缺陷，业主维护权益难 我国与物业管理的相关法律不全面，导致整个监管机制不完善， 业主权益受损时难以得到公平、公正的合法解决。在《物业管理条例》 中，业主大会的权利缺乏明细，其行为能力和权限应如何行使没存具 体的规定。简单来说，最基本的双方服务合同，业主大会都不能签订， 在法律体系中是不合法的，即使签订了也没有法律效力。除此之外， 关于业主大会的存在、行使哪些权利、应如何行使等的运行体系不完 整。这就导致Y小区业主大会缺乏有效的组织者、参与者以及实施者, 往往是出现问题时，不能形成存效的业主建议。而从另一个角度来说， 业主大会是一个相对独立的存在，其在行使权力时没有相对应的监督 管理。因此会造成一些权力超范围以及公器私用的不合理情况，如私 自决定公共区域的行使权等。 13管理技术落后，质量意识较低 在物业管理的工作中，最基础同时也最关键的就是对物业的承接 查验工作。只有保证接手时商品房的各方面质量合格，才有以后的物 业管理基础。H前，大部分的物业管理公司的技术落后，缺乏承接查 验的专业人才。从整个行业来说，在承接查验这一块的标准来说还处 于空白，而各家物业管理企业又不重视，导致一些公共区域没有人与 承建单位交接，而仅仅是商品房的业主对其自身购买的区域进行查验。 这是物业管理技术上的落后，在后期的管理中往往容易牵扯出一些不 必要的麻烦，导致整个物业管理水平下降。 14准入机制不完善，造成行业混乱的局面 对于物业管理企业的准入机制决定权在政府手中，如此容易导致 物业管理行业不接地气，缺乏市场化的调节作用。物业管理企业将更 多的心思花在如何通过政府部门的批准，而对于市场的需求则忽略不 管。一些技术过关的物业管理企业常常因为某一个点过不了政府的审 批而被拒之门外，长此以往就出现了一些无证营业和超范围营业等各 种层次不一的企业混在其中，造成了整个物业管理行业的混乱局面。 虽然，现有的法规中对一些无证、超范围等企业的惩罚进行了规定， 但是由于对处理的违规企业如何进行整改却未进行明确的规定，对其 整改后应如何管理也缺乏后续，最终导致根本问题没存得到解决。 2针对物业管理模式的问题进行改进 21确立业主大会的地位，适度放开市场竞争 针对我国物业管理模式中缺乏有效竞争，买卖双方不对等的问题， 我们首要的就是要确立业主大会的地位，适度放开市场竞争，让市场 调节与政府调控双管齐下。在新的商品房小区入住住户后，由建设单 位主导，安排和?M织人员进行业主大会的选举，并通过小区所在的街 道办事处上报。制定合理的业主委员准入机制，按小区的整体规划， 占小区面积达到一定比例的业主可以拥有业主委员候选人员的机会， 组成业主大会的成员还可以巾建设单位或是居民小组来选举。完成业 主大会的组建后，我国的相关法律应对丼进行科学合理的定位，确保 其权利能够得到正常的行使。在法规中，应对业主大会的组成、职责 以及监管等多方面进行明确。同吋，适度地放幵市场竞争，让物业管 理企