物业部门科学发展观调研报告　.docVIP

物业部门科学发展观调研报告 规范物业管理促进城市发展 随着住房制度改革的不断深化和房地产管理体制改革 的加快，被誉为二十一世纪朝阳产业的物业管理在各地普遍 开展起来。他对于改善人民群众生活居住条件、工作环境多 提高城市管理水平，促进住宅建设，提高社会再就业工程起 到积极而重要的作用。我县的物业管理刚刚起步，由于观念、 体制、配套政策飞资金运作等方面的原因，健康有序的市场 尚未形成，使物业管理面对诸多棘手的难点问题。几家物业 管理公司也不同程度存在着一些问题，有的管理资质不健全， 收费项目不明确，有的也没有签订服务合同，服务也不达标。 要正面引导物业管理健康发展，必须要理顺物业公司与业主 委员会、业主、主管部门、物业协会、开发公司及相关部门 的关系，以必要的配套办法和实施细则为依据，以改变观念、 理顺管理机制和监督约束机制为保障，强化物业公司自身质 量，提高服务质量，这样，才能按照市场经济运行规律逐步 完善发展。 一、**县物业管理的难点表现 （一）观念落后，意识淡薄，物业管理运作的大环境尚未 形成 实行物业管理是住房制度改革和社会主义市场经济发 展的必然。任何新生事物起步都需要广泛宣传引导，人们正 确地去认识。目前，对物业管理宣传的力度不够，人们对物 业管理的基本概念、内涵、性质、原则、作用知之甚少， 至产生种种误解和错误认识。人们的观念还停留在计划经济 条件下福利型的管理模式，不能接受物业管理提供的有偿服 务。 （二）各自为政，条块分割，健康有序的物业管理局面尚 未形成 目前我县物业管理的类型有三类：专门成立的物业公司 （XX县物业中心）、开发企业派生的物业公司（如：兴隆物业 公司、常顺物业公司、昌盛物业公司、华瑞物业公司、华能 物业公司龟龙林物业公司等）、各单位自行管理的队伍（如县 水利局、国税局、发改委、兴隆山管理局家属楼的管理等）， 显然，还没有形成开放式的物业管理竞争机制，直接影响了 物业管理的质量和健康有序物业市场的发展。 （三）地方性政策不配套，使物业管理难以步入正轨随着 《物业管理条例》、《**省物业管理条例》和《**市住宅小区 物业管理办法》的出台，我县只制定了相关的实施意见，从 实际情况而言，政府、职能部门、物业公司、业主之间的责、 权、利不清，物业企业与业主之间常常出现矛盾和纠纷。同 时政府缺乏对物业管理发展的扶持政策，使我县物业管理一 开始就陷入困境，影响了物业管理的健康发展。 （四）建管分离，物业管理启动资金难以落实 由于建管脱节，给新建住宅小区开发物业管理埋下了许 多隐患。开发商只考虑建设，很少考虑日后的物业管理，物 业管理启动资金以及维护，管理资金无法落实。根据物业管 理条例规定，新开发小区应提留一定比例的资金作为小区物 业管理的启动资金，但在我县缺乏相应配套政策和力度而无 法落实。旧住宅小区包括安居工程住宅小区，配套及设施不 全，房屋设备超期服役，维修任务相当繁重，恰好这类住宅 小区在计划经济时期建设单位和开发单位无这项费用预留， 在这种情况下开展物业管理更是难上加难。按照《物业管理 条例》规定，凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住户 公用部位、公用设施、设备维修基金，其缴纳比例为：住宅 为售房款的3%，非住宅为售房款的6%，公有住房出售后 的维修基金按多层住宅不低于售房款的20 %，高层住宅不 低于售房款30%的比例提取。目前全县共有住宅楼面积约 100万平方米，其中县物业中心托管面积约17万平方米，各 开发公司下属物业公司托管面积约30万平方米，其余约50 多万平方米的房产属于自管或没人管理状态，都没有按国家 的政策、法律法规提取相应的维修基金，致使建成后十年以 上的房屋屋面出现渗漏、下水管道阻塞、破裂等现象无资金 维修，也没有物业公司接收托管。 （五）收费低，收费难使物业管理举步维艰 《**市住宅小区物业管理办法》规定批准的收费标准， 仅达到小区公共卫生、绿化，保安等项目基本管理服务所需 的费用标准，维护维修资金无着落，作为企业化的物业企业 要自负盈亏，势必影响其服务质量和水平，对业主提出的一 些服务需求特别是诸如屋面修复、下水疏通、化粪池清理等 问题想满足也力不从心，无非将增加两者之间的矛盾。受住 户观念、经济发展特别是居民收入低下等因素的影响，收取 物业管理费十分困难，成为困扰物业管理企业实现自我发展 自负盈亏的最大障碍。从我县实际情况来看，物业管理费的 收缴率仅在60 %左右。 、要着重处理好几个关系 物业管理说起来很简单，就是“受委托、按合同、有偿 服务’’。但这十个字，做起来就不那么简单。因为它涉及到 许多复杂的社会关系。只有理顺这些关系，才能使物业管理 有序推行。 （一）物业公司与业主委员会的关系 物业公司与业主委员会都是物业管理关系中的主体，根 据有关法律法规，业主委员会