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城市居民购房支付能力实证剖析 　　[摘要]随着城市居民收入差距扩大和住房市场化，以及近年房价的持续上涨和住宅供应结构性缺陷，我国城市中低收入阶层正面临严重的购房支付能力问题。本文以天津为例，对不同收入阶层家庭的房价收入比、月还款额与月收入比的内部结构进行分析，揭示出其购房的真实处境，提出应积极引导住宅梯度消费，在完善房地产市场机制的同时，有效运用行政手段,多渠道解决中低收入阶层住房问题，使房地产市场持续、健康发展。 　　[关键词]购房支付能力 房价收入比 月还款额与月收入比 收入差距 　　[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1004-6623（2007）02-0092-03 　　[基金项目]①“985工程”区域经济国家哲学社会科学创新基金项目（编号：1052122004700007）；②天津市教委人文社科基金项目（编号。 　　[作者简介]王丽艳（1967―），女，天津城市建设学院副教授，主要研究方向为房地产经济，城市土地经济与管理；王振坡（1967―），天津城市建设学院教授，南开大学城市与区域经济研究所博士研究生，主要研究方向为城市与区域经济、土地与房地产经济。 　　 　　住房是一种阶层消费差异十分明显的商品。在经济市场化进程中，收益在不同阶层和人群中的分配是极不平衡的。随着城市居民收入差距不断扩大和住房的市场化，加之近几年房价的持续上涨，以及住宅供应结构性缺陷，我国城市中低收入阶层正面临严重的购房支付能力问题，本文以天津为例，对城市居民各收入阶层购房的真实处境进行分析。 　　 　　一、城市不同收入阶层居民收入与消费状况 　　 　　经济学理论中将居民消费划分为三个层次：生存、享受和发展。“生存”为最低层次，主要是指衣食消费，“发展”为最高层次，主要包括教育、文化、健身、环境等方面的消费。我国城市不同收入阶层的消费水平呈现明显的层次性，主要表现为低收入阶层消费水平仅处于“生存”层次，高收入阶层消费水平消费处于“享受”和“发展”层次。例如，天津市10%最低收入户的恩格尔系数2005年为49.06%，高于全市平均水平12.36个百分点，处于“小康”阶段的最低水平；10%最高收入户的恩格尔系数为25.93%，低于全市平均水平10.77个百分点，见表1。 　　 　　 　　二、对房价收入比、月还款额与月收入比的分析 　　 　　研究居民住房支付能力可以有多个角度，比较通行的是房价/收入比、月还款额/月收入比等指标。当然，仅仅看几个数量指标是不够的，还要结合当地的实际情况进行分析。 　　1.房价收入比分析。房价收入比是指年平均家庭总收入与单位套房销售价格的比率。根据国际通行的计算标准，年家庭收入应以年平均家庭总收入为计算依据。单套房屋面积的确定，我们认为应以现有家庭平均住房面积为计算依据。2005年天津市人均居住建筑面积25.8m2，户均规模2.92，则户均建筑面积75.34m2，每套住宅销售均价为300380.58元，2005年家庭平均总收入为39604.89元，由此可以得出2005年的房价收入比均值为7.58，高于国际标准值（3～6）。见表2。 　　 　　根据2005年天津城市居民人均住房建筑面积25.8 m2的实际情况，以及各阶层的收入差异，最低收入组、低收入组，适合购买经济适用房，户均居住面积分别取50m2、60m2，价格取2005年经济适用房均价（3110元/m2）。高收入户、最高收入户购买高档住宅，户均居住面积分别取120m2、150m2，价格取2005年高档住宅均价（5435元/m2）。其他阶层购买普通商品房，户均居住面积分别取70m2、80m2、90m2，价格取2005年住宅均价（3987元/m2）。表3是2005年天津市各收入阶层的房价收入比，可见，城市中低收入阶层正面临严重的购房支付能力问题。 　　前面的讨论，我们选取的户型面积较小，部分天津居民还有支付能力。而实际上，天津市场上销售的单套住宅面积高于我们选取的数值。如果我们把75.34m2户型标准全部换成100m2，那么拥有一套房子的购买总价在39.87万元。这分别相当于低收入家庭、中等收入偏下家庭、中等收入家庭、中等偏上家庭、高收入家庭的平均家庭年总收入的21.28、15.75、11.72、8.52、6.33倍，均值是12.72倍①。 　　 　　2.月还款额与月收入比分析。我们采用2005年天津住宅均价3987元/m2来计算总房价。首付20%，年利率采用6.12%（2005年3月17日后住房贷款5年以上利率），采用等额本息还款法。在不考虑首付的假设下（如旧公房出售、父母赠款等）按80%比例贷款，表4显示了月均还款额与家庭月平均可支配收入的比较。 　　我国银行目前要求贷款人的月均还款