苏州月亮湾482号地块项目定位报告（31页）教学文稿.pptVIP

苏州酒店式公寓市场调研报告 月亮湾482号地块项目定位报告 博思堂商业地产事业部·市场部 2011-10-9 酒店式公寓由来与发展 　　追溯酒店式公寓的由来，其前身为上个世纪60年代源自欧洲、盛行于美国的“家庭旅馆”， 在西方国家，家庭旅馆的形式分为两种，一种叫BB，由一个家庭空出几间房屋作为客房出租经营；另一种叫Guesthouse，家庭经营的小型旅馆，其房间大部分用来出租。随着旅游业和商旅经济的发展，一些人把家庭旅馆的概念泛化，把家庭成员不住在里面、由聘用的外来人员经营的住宿接待设施也列入家庭旅馆。 当时还有一些是在旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。 酒店式公寓的由来 酒店式公寓是借鉴产权式酒店，随着房地产市场的不断发展和住宅产品的进一步创新升级的产物。 酒店式公寓在全球已发展成为一个相当成熟的产业，但对于我国来说，仍属于新兴行业。酒店式公寓这一概念最早于2002年出现于深圳、上海、北京等流动人口比较多的大城市。其经营理念就是打造中国的家庭旅馆、酒店式公寓的服务品牌，为旅游、商务人员在异地提供生活中所需要的舒适、便利和安全的食宿。如今，随着房地产的不断发展，酒店式公寓在各大城市已经形成较为完善的服务体系。 酒店式公寓全国的发展 北京酒店式公寓状况 上海酒店式公寓状况 深圳酒店式公寓状况 顶峯上一广场 都市VIP 苏州酒店式公寓状况 待售项目 在售项目 吴中区 园区 相城区 /hpbUJ 新区 区域化分布 园区：密集型分布，集中在湖西，湖东，月亮湾，青剑湖，呈现版块发展 新区、相城区：集中在较发展商圈，CBD 吴中区：集中在交通主干道，呈现带状发展 园区、新区：呈现高端化趋势；如新区的新地中心，园区环球188，东方之门 其他各区域：以中档产品为主；如古城区的自由之邑，都市E站，吴中区的港龙财智；相城区的派客公寓。 公寓档次分层 苏州酒店式公寓经过几年的发展，已经形成自己的特点。在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。作为一座旅游和高度经济化发展的城市，对酒店式公寓具有极大的需求。 项目素质解读 区位解读 本案 月亮湾版块 湖东商贸区 湖西商务区 尹山湖商业区 独墅湖中心商务区，月亮湾城市副中心。 交通分析 区域主干道纵横交错，方便通达古城区、吴中区，相城区； 临近343省道，312国道，轻易通达昆山，吴江等市。 现代大道 金鸡湖大道 独墅湖大道 星湖街 星塘街 松涛街 本案 S343 G312 片区商业规划： 1个城市级商业功能区（商务中心） 2个居住区级商业功能区（邻里中心） 6个校区级商业服务区（区内小型商业配套）。 规划解读 四至解读 独墅湖 本 案 星湖街 艺坊路 创苑路 月亮湾商务区（置地酒店，教育发展大厦，紫金东方，建屋集体，月亮湾国际中心），西面紫寰庭，丹华君都项目与本项目产生直接竞争，同时也使区域形成规模效应，互竞互利。 月亮湾商务区 项目小结 区位：项目位于新城园区独墅湖科教创新区城市月亮湾板块。 规划：打造月亮湾成为独墅湖中心商务区，未来城市副中心。 交通：多条城市主干道通达古城区、吴中区，相城区；临近343省道，312国道，轻易通达昆山，吴江等市。 四至：附近紫寰庭，丹华君都项目与本项目产生直接竞争，区位不可与之匹敌。 分析与建议 产品分析 销售分析 客户分析 产品研究 项目定位 产品建议 在售项目 苏州酒店式公寓信息扫描 区域 项目名称 物业地址 建筑面积 （㎡） 层高 主力面积 （㎡） 售价 （元/㎡） 装修情况（元/㎡） 套数存量（套） 去化率 相城区 恒达中环百汇广场 阳澄湖中路与采莲路交汇处 58376 6/3.3 31，60 挑高均价14000，平层11000 2500 100 81% 相城区 顶峯上一广场 相城相城区澄阳路与渭中路交叉口处 46361 3.4 42-219 12000-14000 3500 630 5.2% 吴中区 悠尚生活广场 吴中区木渎中山东路中澳会展中心西侧 37898 5 42-45 11000-13000 1600 96 71.7% 吴中区 双银星座壹公馆 吴中区东吴北路181号 44420 3 50-98 均价17300 3000 363 10.81% 吴中区 完美天地 吴中北港路198号、东南环交汇向南1000米 59125 2.9 47-104 6300 毛坯 430 25% 吴中区 中润·苏州中心 吴中区苏州宝带东路345号 360000 3.4 69-80 均18000 精装修 800 21.9% 区域 项目名称 物业地址 建筑面积 （㎡） 层高 主力面积 （㎡） 售价 （元/㎡） 装修情况（元/㎡）