宏观紧缩背景下衡阳市个人住房贷款快速增长原因剖析.docVIP

宏观紧缩背景下衡阳市个人住房贷款快速增长原因分析 　　一、衡阳市个人住房贷款业务发展概况 　　 　　在货币政策趋紧的条件下，在衡阳市房地产市场快速发展的带动下，2007年衡阳个人住房贷款业务自年初以来其增长速度却显著加快，月平均增速达到8.74%，12月份环比增速为22.37%，达到年内的最高值。 　　从贷款总量来看，12月末，个人住房贷款余额为10.33亿元，比年初增长66.74%，高于全市贷款总额增幅54.89个百分点，这一比例也超过全国购房贷款增幅33.14个百分点。在全国个人住房贷款增速回落的情况下，第四季度衡阳市个人住房贷款新增1.75亿元，是上季度新增贷款的8.9倍。从贷款结构来看，2007年末，公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款增长24.15%和45.40%，同比分别多增12.62%和35.30%。从贷款银行来看，中国银行增长101.66%，在房贷市场所占份额上升了7.65个百分点，达到了24.23%。农业银行增长77.50%，市场份额上升了3.76个百分点。国有商业银行个人住房贷款业务都有不同程度的增长，而城市商业银行由于历次法定准备金率的上调收缩了不少的流动性，资金紧张不得不从房贷市场中有所收缩，导致其出现负增长，但是由于城市商业银行2007年所占市场份额只有2.15%，对房贷市场影响不大。 　　 　　二、衡阳市个人住房贷款业务快速增长的原因分析 　　 　　个人住房贷款市场与房地产市场之间的联动效应是很明显的，分析房地产市场变化因素的影响必然是分析个贷市场发展浓墨重彩的一笔。从衡阳市房地产市场相关情况来看，影响个人住房贷款快速增长的原因主要有以下几个： 　　（一）市场主体的预期因素 　　1.价格预期 　　据当地的报纸公布的房地产数据披露，2007年衡阳住房价格实现快速拉升，从第一季度住房均价每平方米1665元到第二季度每平方米1758元，上涨了5.58%，然而到第三季度的每平方米1921元，却比第二季度上涨了9.27%，第四季度房价涨速有所下降，却突破2000元关口，达到每平方米2103.5元，比第三季度上涨3.7%，比上年同期上涨11.4%，而同期全国70个大中城市房价只比第三季度上涨了2个百分点。年内快速攀升的房价，让购房的老百姓应接不暇，无所适从，而居民对市场的盲从心理更是造成房地产市场上的“恐涨”气氛，“价格还会涨”的预期把一部分居民推上了房价上涨的快车道，在“早买房少吃亏”的心理作用下房贷市场也比往年少了几分宁静。 　　2.收入预期 　　2006年以来，衡阳市城镇居民可支配收入进入一个快速上升的时期，2006年城镇居民可支配收入突破9000大关，达到9154元，增幅达11.07%，2007年居民收入继续保持快速的增长态势，城镇居民人均可支配收入突破万元大关达到10680.69元，同比上升16.54%，扣除物价上涨因素上涨11.74%。同期居民储蓄存款大幅增长，2007年12月末，居民储蓄存款584.81亿元，比年初增长12.40%，居民储蓄存款的大幅增长，也从一个侧面反映了居民收入的增长。在缺乏投资途径，房价攀升的情况下，居民收入(或预期收入)的增长必然会推动资产相对增值的房地产市场的繁荣。 　　3.通货膨胀预期 　　物价和房价是互为联系的。2007年全国消费物价指数CPI从1月份开始一路上扬，在11月份达到全年最高的6.9%，12月份虽然有所回落，但是也达到了6.5%，为全年的第二高位。物价上涨造成了通胀预期的加重，推动房价的继续上扬。相对于资产价格的货币贬值，一定会推动人们自觉或不自觉地去“以币求房”，以规避辛辛苦苦积累起来的货币资产“缩水”风险，而购房，在银行按揭贷款的放大作用下，恰好能够最大程度地满足这种规避货币贬值的需求。 　　（二）市场主体的投资或投机因素 　　1.居民的投资或投机行为 　　2006年底衡阳城镇居民人均住房面积就已达到26.24平方米，90%以上的居民拥有自己的住房，而拥有单元配套住房的城镇居民达83.5%，就是说目前城镇居民的住房需求是满足住房的升级换代，而非过去大部分需求是解决“三代同堂”或一家人共居一室的窘迫状况之需求。2007年10月，衡阳市有关媒体对市民购房意向、购买决策能力等内容进行了一次问卷调查，从问卷结果得知，随着房价的快速上涨，投资比例已占衡阳市住房总需求的15％，虽然只占总需求的小部分，但是这一部分投资者给市场带来的“示范效应”也许是空前的。在价格上涨的心理预期下，居民的住房需求带有一定的盲目性，那种买贵不买贱，买涨不买跌的心理一定程度上左右着居民的住房需求，害怕价格上涨将使一部分居民在自身实力不够的条件下求助于金融机构按揭贷款。同时衡阳市二手房交易活跃，价格急剧攀升，其中仅第三季度二手房价就环比上涨8