对于房地产开发及投资经济效应剖析.docVIP

对于房地产开发及投资经济效应剖析 　　摘要: 近年来，随着市场经济的发展，房地产企业在经济体系中所占比例越来越大。人们选择房地产有的是为了居住，还有很大一部分是为了日后升值。在这种情况下，房地产企业的竞争压力就变得很大。因此，抑制过热的房地产市场，控制不断高涨的房地产价格，政府肩负重要责任。下文简述了房地产开发及投资的经济效益，希望对同行业的发展有一定的借鉴意义。 　　关键词:房地产开发投资、开发成本费用、效应影响因素、经济效用、效应 　　中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号： 　　 　　在众多的房地产开发公司勃然兴起的时候，房价的大幅波动也对我国经济造成了严重的影响， 房地产开发企业的最终目标是追求最大的经济效益，与此同时，房地产开发企业在其开发过程中也对社会其他领域产生了其他影响并带来更大的经济效益。 　　我国的房地产产业在国民经济中的地位越来越重要，有逐步成为我国经济发展新的支柱产业的趋势。由于我国房地产业起步晚，还存在诸多的问题，投资的行为是市场经济发展的基础。投资行为包括投资主体、客体、投资目标和方式，经济效应指的是投资行为发生后产生的收益和投资行为所消耗的成本之比。 　　1. 中国房地产开发成本费用的基本构成分析 　　1.1 开发成本费用: 　　1.1.1 土地费，即为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。 　　1.1.2 前期工程费，即为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。 　　1.1.3 建筑、安装工程费，即为房屋主体部分的土建工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。 　　1.1.4 基础设施建设费，即为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。 　　1.1.5 公共配套设施建设费，即为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。 　　1.1.6 开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用。 　　2.期间费用: 包括为管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。管理费用为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。财务费用为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用。销售费用为开发企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。 　　3.税金: 税金为依据国家税收法律、法规应当缴纳的营业税、城市维护建设税等。 　　4.商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费，例如城市基础设施建设费等。 　　2. 房地产开发及投资与经济效益分析 　　房地产开发从根本上讲是一个投入与产出的长期过程， 在这个过程中， 人们所说的经济效益可以简单的理解为投入过程中所消耗的劳务活动等费用和开发项目的实际收益效果折合后的比值。那么，在房地产开发的过程中如何衡量一个企业的投资所带来的效益的多少呢？房地产企业的开发直接带来的正面利益有着千丝万缕的联系。下面对此进行系统的分析： 　　2.1 对于数据平稳性的分析 　　通过对数据的各方面计算可以得出房地产开发投资对GDP 的增长呈现由增到减的变化模式，在国家的大力宏观调控的影响下，GDP 的数值随之呈现减小的变化趋势。而房地产的宏观调控对房地产开发投资起到了相对的抑制作用。每个年度的数据值都是跌宕起伏的，导致在一定程度上影响了协整变量的检测准确性，因此，我们就需要时间来整理数据以便于平稳性检测。 　　2.2 协整方法及检测 　　协整方法已成为了分析非平稳经济变量之间数量关系的最主要工具之一在两个极端进行检测，就会限制两个结果产生一定的偏差存在。那么想把平稳检测作为标尺，就要对协整方法进行验证。就可以得出房地产的开发投资和GDP 存在着协调关系，也就是说房地产的投资每增加一个数据后，当地的经济也会有一个数据量的增长。 　　2.3 因果分析检验 　　经济学家开拓了一种可以用来分析变量之间的因果的办法， 用于分析经济变量之间的因果关系， 进行格兰杰因果关系检验的一个前提条件是时间序列必须具有平稳性， 在协整检验中显然说明房产投资与经济增长存在一种长期均衡的关系， 下面则需要进一步证明两者之间是否存在这种关系及影响。再次，需要接着用因果关系的方法对其因果关系进一步分析。 　　3. 影响房地产开发经济效益的因素分析 　　3.1 位置和规划限制条件 　　开发建设项目位置