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建筑区划中特殊区域权属认定问题剖析 　　摘 要：共有权是建筑物区分所有权中一项核心的权利，由于我国相关法律规定及理论的空白或矛盾，使得业主对这一权利的行使往往得不到充分的法律保障，致实践中多发纠纷。在认定某一区域是否“共有部分”时，首先应该考虑法律对此是否有具体的规定。其次，再考虑从法律对共有部分的定义及一般规定中是否能够明确其性质。若此时仍然不能明确，则从立法目的及民法的基本原则出发来确定这些部分的权属。 　　关键词：建筑物区分所有权；共有部分；权属认定 　　中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1006-026X（2013）09-0000-02 　　建筑物区分所有权中的共有权也称为“共用部分持份权”，是建筑物区分所有权的“物法性”要素之一。它依附于专有所有权而存在，并将各个独立的专有权人连接到一起。对于共有部分的表述，各国家和地区的立法都不尽相同。我国《物权法》第七十条、第七十二条两度出现了“专有部分以外的共有部分”的说法，这是一种概括式的条文，意味着应当将区分所有建筑物中除了专有部分①以外部分原则上视为业主的共有部分。比如，王利明教授就认为“除专有部分以外，共用的走廊、庭院、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设备等，属于共有部分”。②梁慧星教授也曾对共有部分作出“共有部分，指区分所有建筑物，除了专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物”的定义。③值得注意的是，这里的“专有部分”不仅仅是业主的专有部分，因为《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）第三条第二款引入了一个“其他权利人”。也就是说，在建筑物区分所有权中，除却业主的专有部分及市政公用部分，尚有业主的共有权所不能及之部分，那就是“其他权利人所有的场所及设施”。《解释》的这一款相当于推翻了《物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的原则性规定，其直接后果就是为开发商保有建筑区划内某些场所、设施的所有权提供了法律依据。 　　另外，我国现行《物权法》和《解释》也采用了列举式的规定，从法律条文中我们可以看出，我国法定的区分所有建筑物共有部分主要包括：（1）建筑物的基本构造。如支柱、屋顶等；（2）建筑物的共用部位及附属设施。如楼梯、消防设备等；（3）建筑物所占土地的使用权。但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外；（4）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；（5）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。除此之外，虽然《物权法》和《解释》并未提及，现实生活中，区分所有权人还可以约定共有部分。 　　在实践中，对建筑区划中共有部分的认定是一个十分重要也极为复杂的问题，甚至连某些法定共有部分的权属都会引发争议。故本文拟从《物权法》和《解释》的规定入手，对区划内一些特殊区域包括车库车位、外墙面、楼顶平台、会所、绿地以及物业服务用房的权属状态进行分析，并对实践中这类纠纷的解决提供一些看法和思路。 　　一、车库权属的认定问题 　　从《物权法》的规定中可以看出，建筑区划内的车库车位的所有权可能存在三种情形：一是通过买卖等方式由特定主体取得；二是由开发商保留，开发商可以自用或将其出租；三是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。前两种车库车位都能够成为专有权的客体，而后一种车位是业主的法定共有部分。 　　在2009年《解释》出台以前，争议的一个焦点在对于《物权法》第七十四条的“满足业主需要”的理解。对此，《解释》第五条给出了回答，即开发商按照房屋套数的比例为业主保留车库车位，并以出售、附赠或者出租等方式提供给业主的，即为满足业主需要。然而不难看出，这里面尚存在一些问题： 　　1.“比例”如何确定。“按比例”为业主保留车位看上去是一个合理的解决之道，然而，《解释》的规定到此戛然而止，并没有进一步规定“比例”或者确定“比例”的方法。这显然是把解释权让给了开发商。而开发商显然不可能做出不利于自己的解释（比如按一户两个或三个保留），而有可能将这个“比例”设置得低于一户一个。此时业主的权利如何救济，《解释》没有给出答案。在实践中，由于每一个小区的类型、开发商修建车库的规模等因素的差异，车库数量与住户的比例往往是不同的，所以也不可能在立法中统一保留的“比例”。立法者能做的，只能是给出一个确定这个“比例”的方法。如规定原则上比例需高于一户一个，如果车库数量少于房屋套数，则开发商不得将车库出卖或出租给该区划业主以外的人等。 　　2.允许开发商能够通过保留车库的所有权，并将其出租给业主来达到“满足业主需求”目的。这种规定使得业主处于一种十分被动的地位。本来第七十四条旨在为业主提供在建筑区划内生活的基本便利，是一具有公