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投资性房地产会计准则浅述 　　摘要：在新准则中，投资性房地产引用了公允价值计价模式，进一步明确了投资性房地产的后续计量及其信息披露，对企业相关资产处理，特别是上市公司相关投资性资产价值和经营业绩将产生较大影响，从而带动对上市公司资产的价值重估。 　　关键词：投资性房地产；新会计准则；公允价值 　　 　　一、新会计准则与我国会计制度相关规定的差异 　　 　　 （一）会计科目的差异 　　此前，我国未针对投资性房地产单独制定相关准则，有关业务根据《企业会计制度》和有关规定进行处理。房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，通过“存货――出租开发产品”科目核算；非房地产开发企业开发的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算，土地使用权在“无形资产”科目核算。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特性，有别其他价值逐期减损的无形资产和固定资产，新准则单独设置“投资性房地产”科目，用于核算企业为赚取租金或获得资本增值为目的的房地产。 　　 （二）后续计量方法的差异 　　会计制度对列入“固定资产”或“无形资产”科目的具有投资性质的房地产采用成本模式计价，按期计提折旧或摊销，会计期末以扣除折旧、摊销及资产减值准备后的金额作为账面价值。在此模式下，“固定资产”或“无形资产”的账面价值随折旧和摊销而不断减少，无法体现投资性房地产的增值部分，无法客观反映资产的实际价值。 　　新准则中在成本法的基础上，引入了公允价值模式，并对其使用条件进行了限制，只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才能用公允价值模式。采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧、摊销或计提减值准备，以会计期末的公允价值为基础调整期初账面价值，公允价值与原账面价值的差额，计入当期损益。在此模式下，投资性房地产的价值能够客观体现，不再受初始成本的约束，资产的增值能体现在报表上，从而有利于企业为相关信息使用者提供更客观、更真实的资产信息。 　　 　　二、新准则与国际会计准则相关规定的差异 　　 　　 （一）投资性房地产所涵盖的范围 　　国际会计准则中投资性房地产所涉及的“土地”是指土地所有权，而我国由于土地属于公有制性质。因此，我国新准则中的“土地”则是指土地使用权；国际会计准则将融资租入的房地产和以经营租赁方式租入后转租的房地产均纳入投资性房地产的范围，而我国新准则将其纳入租赁准则的范畴。 　　 （二）投资性房地产确认和计量的选择 　　我国对投资性房地产的确认条件和计量规定是，与该投资性房地产有关的经济利益可能流入企业，该投资性房地产的成本能够可靠计量；并要求按照成本进行初始计量，与国际准则基本一致。该准则最大的变化是在后续计量上引入了公允价值，在保留现行成本模式的同时，规定“在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的”，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，两种模式可以进行选择；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，二者的差额计入当期损益，不得计提折旧和减值准备；在计量模式变更上，作了严格的规定，这些都将有效防止上市公司操作利润。与国际准则相比，国际准则未强调适用公允价值的条件，而要求所有企业为计量目的或为披露目的(成本模式)而确定投资性房地产的公允价值；在如何计量上，国际准则认为公允价值就是市场价值，它是在资产负债表日符合公允价值定义的、在市场上可以合理取得最可能的价格。 　　 （三）投资性房地产信息披露的要求 　　我国要求披露投资性房地产的种类、金额和计量模式；采用成本模式的，披露折旧或摊销，以及减值准备的计提情况；采用公允模式的，披露其确定方法和依据以及公允价值变动对损益的影响等等。与国际会计准则相比，披露内容简化，减少对公允价值计量下投资性房地产产生的收益和相应费用、投资性房地产变现能力限制、公允价值对评估师的依赖等披露要求。 　　 　　三、新会计准则下房地产企业的会计政策选择 　　 　　 （一）正确选择自用房地产或存货转换为投资性房地产的时机 　　1．依据企业的现金偿债能力进行选择。如果一家公司面临两种选择，将房地产作为存货以供未来销售，或将其作为投资性房地产供出租或增值后转让，则需要考虑当前的负债状况及偿债能力。考虑到两者在现金流量上的区别，作为存货时，可能在一定时期内全部或大部分变现，由此获得的现金流量可以用于清偿债务。作为投资性房地产时，因出租获得的现金流量颇为有限，由此获得的现金流量难以用于清偿债务。因此，高负债公司通常不宜选择将金额巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产。 　　2．依据企业的持有目的进行选择。如果一家公司自用房地产或存货客观上已存在巨额重估盈余，那么是否应将自用房地产或存货转换为投资性房地产呢?这往往取决于企业持有的目的。如果