石家庄西三庄商业市场调研跟商业定位提报_112ppt_xxxx年.ppt

西三庄商业市场调研及商业定位提报 惹目地产顾问机构 2010.4.11 西三庄涅槃之路 地域相对狭小，规模不大，人口不多，相对密集。 位于主城区西北角，城乡差距明显，部分生活配套缺失。 区域内工厂较多，环境较差。 人口混杂，城乡冲突体现分明。 。。。。。。 位于商业主干道上的北国-先天下商圈和东购-新百商圈形成的双哑铃型市级商业中心，将得到加强 本项目受到以下几方面因素的影响，短时间内形成区域商业中心的难度较大。 省会西北地区商业发展现状 省会西北区域商业发展速度缓慢，整体商业氛围缺失，跟其他区域项目竞争力较差。 2009年北国益元百货入主，填补了西北区域无商业旗舰的空白。 西北区域房地产市场起步较晚，发展缓慢，严重影响了商业的发展机会。 新华区的商业主要集中在本区的东南方向，西北方向以工业发展为主，随着退二进三的机遇，西北区域迎来房地产发展的春天，同时也给商业地产留下了较大的上升空间。 水上公园附近的商业氛围逐渐浓厚，伴随着一些列新的住宅项目的推进，项目周边的生活配套将逐渐完善和加强，人文环境将也会有质的飞跃。 生态环境：项目周边以原住居民区为主，并有一定的工业区，绿化面积较少，但由于近几年工厂纷纷停产搬迁，所以环境污染并不严重。该区域的居住人口较多，外来人口比例较高，治安环境一般。 人文环境：项目区域原住居民规模较大，每隔5天有贸易集会在西三庄主干道举行，但无特色人文环境。 周边市政配套设施—— 购物：周边购物较为方便。友谊北大街上的华润万家超市和泰华街的北国益元超市，都是大规模的购物中心。 餐饮：餐饮以西三庄街联盟路附近和友谊大街与联盟路附近为主，知名的餐饮场所如豆捞坊、七彩湘江。 教育：项目周边有西三庄学校，距离项目1公里处有石家庄市第十六中学在北二环南侧，还有方正电脑培训学校、煤炭管理干部学校。另外，联盟路小学也距离项目不远。 医疗：项目最近的是西三庄卫生院，但规模较小。周边医疗水平较高的的是河北省人民医院，但离项目稍远。 银行、邮局：周边金融系统距离项目稍远，大多集中在水上公园附近。项目最近的是汇融农村合作社。 文体：周边文体设施及场所短缺，这跟周边居民的人文环境较差有关。 其他：在友谊大街联盟路附近有石家庄知名的水上公园，距离项目不远。 省会西北商业第二极 ——承载新华区商业复兴历史使命 项目地块价值研判 建筑与小品、绿化完美结合 临街商业宏大的展示面 空间细部处理，不失时尚、前卫 景观与道路的完美结合 富有文化气息的小品点缀 文化商业街夜景 便民生活中心 此部分商业打造住宅底商，为项目内部居民提供基本的生活配套，使居民足不出户即可享受360°的便民生活。 打造便民生活中心，为社区内部居民提供基本的生活配套，满足居民的基本生活需求，方便居民的生活。 城市综合多元体中的其他构想 写字楼酒店+休闲娱乐 酒店+写字楼布局 依靠城市主干道与周边相关产业的带动，打造集酒店与办公于一体的地标性建筑。 可覆盖30 公里或以 上 可覆盖10 公里或以 上 可覆盖3公里 可覆盖30 公里或以 上 可覆盖1.5公里 可覆盖50 公里或以 上 可覆盖30公里 可覆盖10公里 可覆盖30 公里或以 上 可覆盖40公里 商圈 市区0.4—2万㎡5—8万㎡ 郊区 1—6万㎡ 1.5—5万㎡ 4—10万㎡ 0.5—2万㎡ 超过10万㎡ 0.5—4万㎡ 5—8万㎡ 超过8万㎡ 6—10万㎡ 面积 适应性广 城市、区域中心主干道 区域、社区中心主干道 城市主干道旁、高速路出口 区域中心主干道 城市主干道旁、高速路出口 社区主干道 区域中心主干道 城市主干道旁、高速路出口 城市主干道旁 交通 适应性广 适应性广 富人区聚集区 郊区 居民区附近 郊区 居民区附近 地区中心 城乡结合处、郊区、新区 城市中心区域 地址 专业中心 美食娱乐中心 LS中心 功能中心 社区中心 购物公园 邻里中心 区域中心 超级区域中心 城市中心 类型 8 16 24 得分 1 2 4 人流易达性 1 3 5 车流易达性 1 4 5 地块临街面 2 3 5 地块利用性 3 4 5 商业环境 三级 二级 一级 地块因素 商业发展方向上，一级商业地块可以考虑打造较大体量集中式商业中心；二级地块可作为主题商业步行街来开发，三级商业地块可作为住宅基本生活配套来开发，使三个级别的商业形成互动互补。 本案商业发展模式 城 市 多 元 体 模 式 城市多元体 公园广场 星级酒店 商业购物 大型会展 休闲娱乐 金融商务 1、城市多元体模式定义 城市的开发建设已发展到了综合开发的高级阶段。所谓综合开发，就是根据社会经济发展目标和城市总体规划要求，在城市或局部进行统一规划、合理布局、统一建设、协调开发、统筹经营，以求得良好的经济效益、社会效益、环境效益的城市建设方式，它注重建设全过