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房产交易演化博弈剖析 　　摘要: 应用演化博弈论研究了房地产市场交易中交易主体的动态博弈行为.构建了基于非对称博弈的房产交易演化博弈模型,根据复制者动态,分析了3种情况下的演化稳定策略.结果显示一旦房产调控政策发挥应有的作用,中国房产市场将趋于平稳、理性发展. 　　? 　　关键词: 房产交易; 演化博弈;演化稳定策略;复制者动态? 　　中图分类号:F 224 　　 文献标志码:A文章编号:1672-8513(2012)02-0115-04 　　?? 　　Evolutionary Game Analysis of Real Estate Transactions 　　WEI Jian?zhou?1, MA Guo?shun?2,LI Ya?hong?3 　　? 　　(1.College of Science, Gansu Agricultural University , Lanzhou 730070, China;2. College of Mathematics and ?Information Science, Northwest Normal University, Lanzhou 730070, China;3. Department of Science, College of ?Technology Engineering, Lanzhou University of Technology, Lanzhou 730050, China ) 　　 　　Abstract: This research adopted the Evolutionary Game Theory to analyze the dynamic game behavior of the transaction subjects and set up an evolutionary game model of real estate transaction based on asymmetric games. Through a study of the replicator dynamics, the research analyzed the evolutionary stable strategy in three situations. The results have showed that once the control policies for real estate play its due role, the real estate market will develop steadily and rationally. 　　?Key words: real estate transaction; evolutionary game; evolutionary stable strategy; replicator dynamics 　　 　　1998年国务院决定从1999年开始全面停止住房实物分配,完全实现货币化,从此中国房地产市场持续高速发展??［1］?.与此同时由于房地产投资的高回报性和房产开发商及购房者对未来房产价格的上涨预期,进而各自采取群体性投资行为,使得房地产价格脱离了市场基础所决定的基本价值而持续上涨.从目前看,我国房地产市场呈现出了过快、过热增长的局面.最近几年伴随着房地产业的迅速发展,楼市的调控政策也是如影随形,虽然政府对楼市的调控几乎每年都有新政策出台,但大多数城市的房价已是较调控之前翻了不止一番.在此情况下,最初的稳定房价的调控目标已经失去了意义,现今的调控目标已转为“抑制房价过快上涨”.从2009年下半年开始,各部委联合打击囤地,银监会对流动资金贷款加强监管,提高首套房贷利率,房屋限购令等一系列房产调控新政策频出,但面对一轮又一轮的调控,房价却依然坚挺.在调控逐步升级情况下,中国楼市何去何从,房产开发商是维持房价继续上涨,还是打折出售房屋;购房者应该当前购买,还是观望等待.针对上述问题本文用演化博弈论思想对开发商和购房者的决策进行了演化博弈分析.? 　　演化博弈论是把博弈理论和动态演化过程分析结合起来的一种理论??［2］?.自从1973年Smith?? ［3-4］?提出该理论的基本均衡概念――演化稳定策略ESS(Evolutionary Stable Strategy)及Taylor and Jonker提出该理论的基本动态概念――复制者动态(Replicator Dynamics)以来??［5］?,演化博弈论在社会学、生态学、经济学等领域得到了广泛应用,并且逐步发展成一个经济学的新领域??［6］?，应用中主要以博弈方的有限理性作为博弈分析的理论框架??［7］?.由于当