房地产长效机制建设浅述.docVIP

房地产长效机制建设浅述 　　摘要：2017年召开的中央经济工作会议为我国房地产调控指明了方向。受土地货币化等因素的影响，我国货币供给被动受制于货币需求。房地产长效机制的建立有利于增强货币政策独立性，有利于提升金融服务实体经济能力，有利于防风险、促转型。建议改进土地出让机制，合理设定房产税出台的时机，发挥房产税的调节作用。 　　关键词：宏观调控 土地货币化 房地产长效机制 　　2017年12月召开的中央经济工作会议提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。笔者认为，上述会议精神为我国下一步房地产调控指明了方向。预计今后相关部门将会通过金融、投资、立法等多种手段建立房地产调控长效机制，并将对我国经济发展产生深远影响。 　　土地货币化与超额货币需求 　　房地产产业对于一国经济发展至关重要，更与居民生活息息相关。从房地产调控与货币政策的关系来看，货币政策主要是通过货币供给、利率等向房地产市场传导，进而影响房地产价格，但由于土地货币化等因素的影响，也使得货币供给被动受制于货币需求。 　　从我国宏观经济运行来看，投资对经济增长的拉动作用在2009年以后明显转弱（见图1）；货币投放与投资在2014年以前大致同步，但在2014年以后，货币投放对投资的拉动作用转弱（见图2）。这背后都与中国土地货币化和房产货币化产生的超额货币需求有关。 　　（一）土地货币化是投资与产出背离的原因之一 　　固定?Y产投资完成额是以货币形式表现的在一定时期内建造和购置固定资产的工作量以及与此有关的费用的总称，与价格的相关性更强。国民产出主要考虑最终商品和劳务的增加，剔除了所有与新商品或劳务生产无关的交易，并尽可能剔除价格的影响。国民产出中衡量投资增加的部分主要体现在资本形成总额中。土地出让过程是土地要素货币化的过程，只增加货币需求，不增加产出。土地成交额的增加产生额外货币需求，涵盖在投资里，但没有包含在资本形成总额中。 　　在固定资产投资中，房地产投资与房价具有明显的相关关系（见图3），固定资产投资与资本形成总额之间的差额与土地购置费用/M2新增余额的相关性较强（见图4）。土地购置费用的增加是投资/GDP与资本形成总额/GDP之间背离的部分原因。另外，地方政府债务扩张也是一部分原因。政府债务扩张在一定程度上与土地货币化有关，政府可以用土地作为抵押物进行相关融资。近年来，我国房地产价格快速上涨，政府债务规模迅速扩张，同时基建投资占比提升，信贷资金趋向于流入房地产业和地方政府债务领域。2014年以后，地方政府规范举债，其债务规模受到一定抑制。 　　从地价与房价的关系来看，地价上涨幅度远大于房价，过去几年土地供给体现出价升量缩的格局（见图5、图6），土地拍卖常出现“面粉比面包贵”的现象。房地产行业融资利率大致在15%～20%的水平，并没有随着房价上涨而抬升。由此可见，由土地供给量短缺所导致的地价大幅上涨是推动房价上涨的一个主要原因，而土地出让采取竞标方式“价高者得”，无疑是推动地价上涨的主因。 　　股票市场和房地产市场与普通商品市场不同，是典型的价格调整机制失效的市场，但价格预期将起到决定性作用，容易形成正反馈效应，即价格越涨，需求反而越大，市场并不稳定。土地是房地产市场最重要的生产要素，具有明显的非市场化特征，因此有必要对地价进行调控。 　　自2016年以来，尤其是2016年10月以后，我国在房地产调控方面，一方面限制投机需求，另一方面增加一、二线城市土地供给，土地市场量价齐升，总成交额开始快速攀升。2016年土地出让金总额是1.8万亿元。2017住宅用地部分土地成交金额大约为1.3万亿元，较2016年大幅增加约30%（根据周度数据计算）。 　　（二）房价上涨，二手房交易导致货币与投资的背离 　　2014年以后，我国启动了一轮房地产去库存政策。自2015年开始，房地产成交量逐步放大，居民购房贷款融资需求旺盛，购房金融杠杆持续抬升。2017年前11个月，居民贷款（包括按揭和消费贷）累计6.8万亿元，较2016年的6.3万亿元增加了5000亿元。 　　与以往不同的是，二手房成交占比抬升。在房价上涨形势下，二手房交易创造了货币需求，但与经济增长无关。自2014年以后，二手房成交额大幅攀升。2016年仅北上深三个一线城市二手房成交金额就在2.4万亿元左右，按照购房交易中有54%的比例申请贷款来估算，新增贷款需求/M2新增余额大幅抬升，M2/GDP与固定资产投资/GDP加速背离。 　　因此可见，超额货币需求与土地等要素货币化以及房价上涨密切相关。土地货币