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房屋买卖合同无效登记问题剖析 　　摘 要：本文作者根据多年的实际工作经验，结合真实案例，分析了该案例引发的问题以及笔者对这一问题的看法及思考，仅供参考。 　　关键词：买卖合同，房屋登记效力，公示公信原则，善意取得制度 　　 　　一、案情回顾――买卖合同无效 　　 张某与孙某于2002年9月结婚，双方于2003年购买了一处房产，并于同年领取房屋所有权证，登记所有权人为孙某。后该房屋一直出租给他人使用。2006年，孙某向房屋登记机构声明其至今未婚，提供了能证明其未婚状况的户口簿，签署了权属保证书，并在同日与王某订立房屋买卖合同，约定将该房屋以20万元价格出卖给王某。双方于同日办理了房屋所有权转移登记申请，9月21日房屋登记机构发放了以王某为所有人的房屋所有权证。同年10月，王某将该房屋抵押给某银行并办理了抵押登记。2009年6月，张某发现房屋已被过户，向孙某追问，孙某称房屋是借给王某贷款用的，自己并未取得合同约定的对价。后张某要求王某出具了借用房产证的字据，并诉之法院，法院判决孙某与王某订立的房屋买卖合同无效，争议房屋属张某与孙某共同所有。于是，张某持生效的判决书向房屋登记机构要求将登记在王某名下的争议房屋更正登记到张某和孙某名下。 　　二、问题的提出与评析 　　 问题：房屋登记机构是否应该据此办理更正登记呢？ 　　 第一种观点认为，根据《房屋登记办法》（下称《办法》）第八十条规定：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号，以下简称2004年5号文）第五条规定：“在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。”我们应该为其办理更正登记。 　　 另一种观点认为，《办法》第七十四条对更正登记作了具体规定，除了应提供“登记申请书、申请人的身份证明、证明房屋登记簿记载错误的材料”外，“利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料”。而申请人张某提供的法院判决书充其量只是证明房屋登记簿记载错误的材料。且由于该房屋已进行抵押登记，所以此处的“权利人”除了登记簿记载的所有权人王某外，还应包括抵押权人某银行。又根据《办法》和2004年5号文相关规定，因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构才予以办理。因此，不应为张某孙某办理更正登记。 　　 笔者采纳第二种观点，理由如下所述。 　　三、房屋登记的公示公信效力原则 　　 公示公信原则是《物权法》的基本原则。我国对于包括房屋在内的不动产实行的是登记要件主义，即以登记作为不动产物权公示的方式。回到以上案例，不管是孙某与王某的房屋买卖，还是王某与某银行的抵押贷款，由于都己在房屋登记机构办理了登记，因此，王某的房屋所有权、某银行对该房屋的抵押权都具有公示效力。依物权的公信原则，公示方法所表现出来的物权即使不存在或者内容有异，但对于信赖此公示方法所表示的物权而与之交易的人，法律仍承认该交易的法律效果。本案例中，孙某为登记房屋所有权人，王某因信赖孙某有完全的处分权而与之进行交易，尽管孙某对该房屋并无完全的处分权，依照物权公信原则，王某仍应取得该房屋所有权；在王某与某银行的抵押过程中，王某为登记房屋所有权人，某银行充分信赖王某有权对该房屋设定抵押，其抵押权的取得并无瑕疵。 　　四、房屋登记机构的审查义务 　　 根据《物权法》的规定，房屋登记机构的审查应该是以形式审查为主，实质审查为辅，即只有在申请人提供的书面材料仍不能证明登记事项时，登记机构才进行实地查看。对于实地查看的范围，《办法》第19条也作了具体规定：房屋所有权初始登记；在建工程抵押权登记；因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；法律法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。从以上查看范围的规定亦可看出，实地查看只是查看房屋状况是否与申请登记事项相符，并不是对权利归属进行调查。本案例中的转移登记不属于房屋登记机构的实地查看范畴，且通过实地查看也不能发现孙某对该房屋无完全的处分权，通过孙某提供的房产证、身份证明、权属保证书及与登记簿的校验，房屋登记机构已完全尽到审慎审查的义务。至于孙某的刻意隐瞒婚姻状况及孙某王某订立房屋买卖合同并非真实意思表示的事实，登记机构无权也不可能察觉。 　　五、善意取得制度在房屋登记中的适用 　　 《物权法》第106条第一款规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权