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我国廉租房租金补贴价格形成机制实证剖析 　　摘要：本文采用实证对比分析方法，选取国内18个大中城市2000至2009年面板数据建立廉租房租金补贴定价模型和租金补贴价格形成模型。研究表明：在长期均衡关系中，地区经济发展水平对租金补贴标准的边际影响系数最大，其次是存量房价格和增量房成本的影响，政府边际补贴支出倾向相对较小；在短期内，住房面积和住房成本的波动对补贴标准变动的影响居于首位。可见，我国廉租房租金补贴标准基本受制于住房市场面积、价格和成本影响，并没有发挥出救济性住房的保障职能。 　　关键词：廉租住房；租金补贴定价模型；租金补贴价格形成机制；平衡面板计量 　　中图分类号：F2933 文献标识码：B 　　收稿日期：2013-03-11 　　作者简介：张月玲（1969-），女，河北沧州人，福州大学管理学院博士研究生，研究方向：技术进步与经济增长。 一、引言 　　自1998年我国提出廉租住房建设以来，至今已有十几年的实践经验。各地廉租住房制度实施效果如何？保障水平与当地的经济发展水平是否适应？地方政府应如何将有限资源进行合理配置？一系列问题引起各界广泛关注。 　　国外对公共住房问题的研究起步较早，已经形成较为完善的理论基础。但由于制度及国情不同，消费观念差异，国内学者的研究主要利用国外相关理论，基于社会保障制度健全与发展的视角，关注住房保障政策的国际比较与经验借鉴，以及对制度实施过程中具体规则的研究和评价。其中，在廉租房保障制度的影响因素方面，各学者出于不同的研究目的和视角提出了各有差异的影响因素，总体上经历了从可观测的宏观经济影响因素到引入经济个体行为偏好及经济社会环境等不可观测影响因素的逐步完善过程。目前，由于相关数据收集的难度，对廉租房租金定价模型及对租金补贴价格模型的实证研究还很不够。本文选择从廉租房租金补贴价格形成机制的角度切入，收集18个城市2001-2009年面板数据，首先利用主成分分析筛选出主要影响因素，其次通过对租金补贴价格机制形成过程的分析，建立反映长期均衡和短期波动两个模型，甄别并发现廉租房配租标准制定过程中存在的问题与不足，为地方政府根据经济社会发展实际设置适宜的配租标准提供一定的参考。 　　二、指标及计量模型选择 　　（一）利用主成分分析法筛选主要影响因素 　　廉租房租金补贴标准的实质是住房使用价值的体现，故其形成机制同样应遵循价格理论。在基本价格理论中，马歇尔的均衡价格理论将供求函数、生产费用和边际效用融为一体，供给和需求相等时就决定了均衡价格。根据均衡价格理论，不管是从效用最大化出发的代表性个人模型，还是从市场供需均衡出发的存量-流量模型，都可归纳为住房价格和相关经济指标之间关系的缩约模型： 　　本文也使用这种缩约模型，对我国廉租房租金补贴标准的价格形成机制进行实证分析。 　　当然，廉租房是一种保障性政策住房，影响其价格形成的因素与商品房价格的影响因素有所不同。参照我国《廉租住房保障办法》“每平方米租赁住房补贴标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。”结合数据可获得性，将租金补贴标准的影响因素分为需求、供给和环境因素三大类。 　　初选需求因素有城镇居民人均可支配收入、人均消费支出、城镇居民户籍人口数和最低生活保障人数。供给因素主要是地方财政收入和土地交易价格指数。环境因素包括地区人均GDP、城镇居民人均居住面积、房屋租赁价格指数。然后以18城市2007年相关数据做主成分分析，按主成分个数提取原则，从提取的主成分中选择规格化特征向量大的变量。筛选出六个指标作为租金补贴标准的主要影响因素。主要变量的选择描述见表1。总第437期 　　张月玲：我国廉租房租金补贴价格形成机制实证分析 　　赁价格 房屋租赁价格指数 ZUL 样本期间内，我国廉租房实行只租不售的管理方式，租金补贴应和当期市场租金同步变化 　　地区生产总值、地方财政收入、城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均居住面积、租金补贴标准出自《城市统计年鉴》、各城市历年国民经济和社会发展统计公报以及各城市门户网站。其中，地区生产总值除城市常住人口数而换算为地区人均生产总值。土地交易价格指数和房屋租赁价格指数出自《中国统计年鉴》，且已换算为以2001年为100的指数。 　　（二）计量模型选择 　　利用各地廉租房租金补贴价格及其影响因素的散点图分析，可知租金补贴价格和各影响因素间的关系大致呈线性关系，故此，采用线性动态面板数据模型拟合廉租房租金补贴价格。 　　其中ECMit就是通过协整检验后的（2）式中的非均衡误差项εit。ρ2ECMit-1为误差修正项，ρ2是修正系数，表示误差修正项对ΔYit的修正速度；μit为随机误差项。 　　三、租金补贴价格形成机制分析