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武汉市黄陂区工业园土地集约利用评价剖析 　　摘要：本次以武汉黄陂区佳海工业园、俊晖工业园、盘龙工业园、华中企业城、台湾创业园及浙商工业园为评估对象，分析六大工业园区的用地现状以及存在的问题，引导企业集约用地，最大限度地提高土地利用率。同时，比较分析同类型的工业园发展优势与不足，找寻发展经验，寻求助推工业园发展新模式、新思路。 　　关键词：武汉市黄陂区工业园；土地集约利用 　　一、工业园土地集约利用调查分析 　　（一）园区用地结构分析 　　黄陂佳海、俊晖、盘龙、华中、台创园、浙商这6大工业区均为工业用地类型，总占地面积为261.19公顷，厂房基底总面积为212.09公顷。各园区用地背景不同，用地结构不同。 　　1、佳海工业园、俊晖工业园、盘龙工业园 　　俊晖工业园、盘龙工业园位置与佳海工业园相邻，且同为服装生产加工为主，因此，其建筑密度和综合容积率以佳海一期区片为例说明。佳海工业园一期是园区最早建设、最成熟的区片，从一期用地结构看，总用地面积为39.8公顷，总建筑面积为34.6万平方米，总容积达到0.87，建筑密度到39.5%。 　　2、华中企业城 　　华中企业城总用地面积为27.36公顷，主要用于三层、四层标准厂房及部分行政办公建设。根据实地调查，行政办公用地面积约为1.8公顷，行政办公用地为6.5%，未超过国家标准（国土资发[2008]24号，7.00%）。 　　4、台创园 　　台创园，属于新一轮武汉城市总体规划确定的北部新城组群范围，总用地规模240平方公里，核心示范区用地规模3.23平方公里。企业大都还处于建设阶段，因此，实际建成面积、容积率、建筑密度等暂无法测算。6家企业内部均设有独自厂房及配套用地、企业内部行政办公及生活服务设施用地等，均按照报批规划图进行建设，相应的容积率、建筑密度均控制在国家规定的范围内。 　　5、浙商工业园 　　浙商工业园在黄陂前川街道，新十公路以东，目前厂房大多建设分散，根据调查厂房用地规模为25.66公顷。 　　（二）土地利用强度和用地效益比较 　　根据本次评价的指标体系，针对工业园整体的层级，选取评价指标有综合容积率、建筑密度、工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度、工业用地地均税收等。通过6工业园用地状况、用地效益、产业特征等进行比较分析，探求出不同区位类型工业园土地集约利用的实现效果差异。（见表1、表2） 　　1、土地利用强度比较分析 　　6园区的综合容积率和建筑密度均较高，因为园区地处武汉市中心城区边缘、黄陂区中心城区的边缘，土地供应紧张的现状决定了区内产业用地相对集约。如佳海、俊晖、盘龙紧邻省级盘龙城经济开发区，其产业发展模式逐渐形成集聚规模效应，在交通运输、公共管理与公共服务等基础设施配套建设方面等资源能够互相共用，综合容积率达到3.0以上，建筑密度均超过80%；华中企业城则是以轻工业为主，这类企业的建筑物面积占地少，而露天堆场和露天操作场所用地需求量大，建筑密度低于佳海、俊晖、盘龙工业园。台创园属于初期建设阶段，部分建设处于动工的状态，不论是从综合容积率和建筑密度来说均较低，因此土地的用地强度水平也是在6园区中最低。 　　2、用地效益比较 　　用地效益是最能直接体现工业园土地集约利用水平的一项重要目标，对6个工业园的工业用地投入产出效益状况进行比较，采用用地固定资产投入强度和工业用地产出强度作为衡量指标。 　　6个工业园用地投入产出状况差异显著。盘龙工业园用地固定资产投入强度和工业用地产出强度都排在6工业园的首位，分别达到2921.55万元/公顷、3437.15万元/公顷，投入产出比为0.85：1；台创园的工业固定资产投入强度最弱为292.87万元/公顷，其工业用地产出强度却处于第四位为820.04万元/公顷，投入产出比为0.36：1；充分体现出6个园区的区位和产业选择的不同引起的用地效益的差异。盘龙工业园是离省级盘龙城经济开发区最近的园区，受省级经济开发区区位及发展的影响，具有良好的发展基础，不论是单位土地投入还是产出都未表现出明显的优势；佳海、俊晖的单位土地投入强度虽不如盘龙工业园，因其产业发展的基础条件成熟，规模效应明显，单位土地投产比低于盘龙工业园，用地集约程度相对较高；台创园从单位土地投入产出量看，处于较低水平，一方面是因为其发展食品深加工为主，另一方面是因为主要是还处于建设的早期阶段，区内多数项目是按分期进行建设，项目工期较长，很多企业尚未投产，故单位土地产出较低，但从已投产企业的投产比为0.36：1，可知其已?投入的价值已经得到体现。 　　三、园区用地存在的问题 　　1、用地效益不高 　　近年来，国家对工业用地集约利用高度重视，各省也制定相应目标对入院企业进行了限制。湖北省政府2014[24号]规定，“工业集中区