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北京新城城中村考察及改造实施机制探讨.pdf
北京新城城中村考察及改造实施机制探讨
周 榕 陈志强
摘要:从2008年开始,北京新城建设全面启动,其中城中村问题是新城建设的一个难点。城中村问题
的解决对全面落实科学发展观,构建和谐社会,实现北京人口、资源、环境协调发展具有重要意义和紧迫
性。根据各新城城中村改造的迫切性和发展重点,笔者重点对位于北京六环路附近的昌平、大兴、顺义、
通州四个新城内近20个城中村进行了考察,与各新城的规划部门及相关单位进行了座谈交流。调研发现四
个新城的城中村问题各有特点,而且一些新城已对城中村采取了改造措施,并取得了一定效果。本文结合
现状调研对北京新城城中村特点进行分析,对城中村改造的实践经验进行总结,同时结合各地成功经验对
北京新城城中村改造实施机制和政策保障措施进行探讨。
关键词:北京 城中村 改造 规划
1.北京新城城中村现状特征
在考察的北京四个新城中,城中村问题较有代表性的是昌平老城区。昌平老城区城中村
面积约为 44 公顷,城中村中房屋比较破旧杂乱,大多是需改造的平房区,以下主要以昌平
为例对北京新城城中村现状特征进行总结分析。
1.1 空间形态及形成原因
昌平老城区城中村空间形态以一层平房为主,用
地不规则,基本被包在街区中间,占地面积大小不一,
占地少的不到 1 公顷,多的 7、8 公顷。虽然也有很多
加建等违章情况,但不如北京中心城城中村严重。造
成这种布局形态的原因主要是在 90 年代,为改善城中
图 昌平六街俯瞰图
村对城市街道景观影响,又限于区财政压力,区里提
出对旧城进行“外包装”,也称“街面亮化”工程,因
此只对临街平房进行拆除改造,建起 2-3 层公建。但
位于街区里面的村子还保留原来状态。随着城市化加
快,城市建设基本从街面逐步向街心展开,逐渐形成
了不规则的空间布局。
1.2 用地权属 图 昌平老城区五街城中村
城中村农民土地大部分已被国家征用,农民宅基地也部分被征为国有,从昌平老城区的
用地权属图来看,城中村地区基本为国有用地,只有少部分还为农村集体用地,有的城中村
内既有国有用地又有集体用地。
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城中村地区
图 昌平老城区用地权属图
1.3 人口构成
由于城中村在宅基地被统一征为国有用地时,农民也相应转为城市居民,所以城中村常
住人口构成为农居混杂。根据城中村在城区的位置不同,外来人口比例也不同,但外来人口
的数量基本为本村常住人口 1-2 倍。以昌平老城区六街为例,目前共有常住人口2300 人 (其
中包括农民 127 人),外来人口有 5000 人,外来人口前几年约以每年 20 %速度增长。
问卷调查发现居住在城中村的外来人口年龄平均在20-45 岁之间,以中青年为主,男女
比例基本为2 :1,70.1%的外来务工者已婚且有子女。外来务工者主要来自河南、河北、安
徽、山东、四川、东北等。外来务工者中,最高学历为初中学历的为大多数,占全部调查人
口的 48% ,而更低学历和较高学历则相对较少,这种分布特点不仅是城乡差异的体现,也
决定了他们就业能力的局限。他们主要从事的行业为批发、零售、废品收集、建筑业、住宿
和餐饮业、制造业,以及交通运输、仓储和邮政业等,基本是以服务为主的第三产业。
1.4 经济收入
新城城中村居民农转非后,政府一般会帮助安排就业。本地居民除了有工作收入外,一
部分会出租房屋收取租金,俗称“瓦片经济”。如昌平区六街约有30%-40%住户出租房子。
但新城城中村租金相对中心城要少得多,用于居住房屋月租金基本为 100-300 元/ 间,临街
门脸房较高,月租金约为 1000 元/ 间,个别门脸房一年租金可达十几万。村委会会雇一些村
民担任本村清洁工或保安,村民从事保洁等的工资收入来自集体物业租金收入。外来务工人
员月收入以 500 元-2500 元居多,收入水平相对较低。
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