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浅述土地增值税税收筹划 　　今天，中国经济飞速发展给企业带来了机遇和挑战，国家税收逐年增加，国家经济的发展也需要税收的有力支撑，国家对税收的征管和稽查力度越来越大，企业偷税现象逐步减少。企业进入精细化管理时代，税收也越来越成为企业的一项重要支出，同时涉税安全也成为企业的大事。如何合法纳税、如何通过科学的税收筹划降低税负显得尤为重要。 　　近年来，房地产行业迅猛发展，行业发展良莠不齐，国家及税务机关也对房地产行业加大了监控力度。房地产行业主要涉及营业税、土地增值税、土地使用税、企业所得税等主要税种。相对而言土地增值税对房地产开发企业来说税负较重，同时也有一定的纳税筹划空间，也是房地产开发企业普遍关心的一个税种。本文也希望就土地增值税谈谈自己的感受。 　　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。土地增值税筹划的重点是，根据土地增值税的税率实行超率累进税率的特点及有关税收优惠政策，通过合理合法的方式调整收入额和扣除项目金额来减低增值额，从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。本文拟从以下几个方面对土地增值税筹划进行探讨。 　　 　　▲▲ 一、 建房方式的税务筹划 　　 　　《土地增值税暂行条例》规定了土地增值税的征税范围，同时对于转让房地产的行为进行了界定，列出了不属于土地增值税征税范围的转让行为包括房地产的继承、房地产的赠与、房地产的出租、房地产的抵押、房地产的交换、以房地产进行投资联营及合作建房、房地产的代建房行为、房地产重新评估。房地产开发企业在进行房地产投资时，可以运用上述特殊政策进行建房方式的税务筹划。 　　纳税人可以采用代建房方式进行税务筹划。税法规定，房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入，该收入不属于房地产产权的转移，属于劳务收入性质，故不属于土地增值税征税范围，而属于营业税的征税范围。由于建筑行业营业税适用的是3%的比例税率，税负显然比土地增值税的30%―60%的四级超率累进税率要低得多。我们来看一个案例，某开发商开发一个住宅小区，该楼盘由某集团公司职工团购，面积约30000平方米，取得该小区的土地使用权成本为2700万元，房地产开发成本为5000万元，开发费用为770万元，该项目预计实现销售收为13000万元，如果按照通常做发，与该集团职工签订商品房买卖合同，则该项目需交纳土地增值税682.5万元。如果纳税人利用该政策进行税收筹划，在房地产开发之初，知道了特定的购房对象（团购房客户）后就和他们签订代建房合同，而不是签订商品房买卖合同了，这样，从形式要件上也满足了代客户进行房地产开发，该开发商就可以不用交纳该地块的土地增值税，纳税人只需按代建收入缴纳营业税，直接节土地增值税682.5万元，同时还可以实现营业税的节税。大大减少了税费支出。当然，我们也要合理利用这一筹划方式，这种方式主要适合于有大客户集中团购某一楼盘项目时实施，否则操作性不强。 　　 　　▲▲ 二、合理制订房价进行税收筹划 　　 　　《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20%的，应就其全部增值额按规定纳税。 　　纳税人应设法享受免税的税收优惠。现假定，某房地产开发的商品房销售价格为x，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%，除销售税金及附加外的扣除项目金额为y，则全部扣除项目金额为：y+5%x（1+7%+3%）=y+5.5%x。要享受免税的税收优惠，增值率必须小于20%，得出以下不等式：[x-（y+5.5%x）]/（y+5.5%x）20%，解以上不等式可知，x1.2848y，即纳税人想要享受免征土地增值税的优惠，其销售额不能超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1. 2848倍，否则将全额征税。同时还必须满足其他条件,即所建住宅的单套面积必须小于144平方米(建筑面积),售价不得高于当地同类房屋平均售价的1.2倍。在同时满足以上3个条件的情况下即可享受免交土地增值税的优惠. 　　 　　▲▲ 三、签定合同时的税收筹划 　　 　　在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是控制增值额。因增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额，如果能想办法使得转让收入变少，扣除项目金额不变，增值率自然降低，从而可以适用较低税率纳税。在签订合同时可以进行的税务筹划，若纳税人进行精装修房的销售，可以与购买者签订两份合同，一份是房地产转移合同，另一份由独立的装修公司与客户签订设备安装及装潢、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上的注明金额属于营业税的征税范围，不用计