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浅述开发商主导型城中村改造 　　【摘 要】随着社会的不断发展，实行“城中村”改造不仅是城市建设和道路畅通的需要，更是解决农民住房和遗留问题、保持社会和谐稳定的需要。“城中村”的建设既让农民赢得满意的生活居住条件，使其基本权益得到最大的保障;又使社会和政府赢得优美、整齐、文明、可持续发展的城市面貌。 　　【关键词】“城中村”；开发商主导型；规划布局 　　“城中村”是我国城市化进程中各大城市存在的普遍现象。随着城市新区迅速向城市近郊甚至远郊渗透，城市建成区面积不断扩大，使得近郊的一些村庄，被迅速纳入城市规划区范围内，虽然从地域、从空间形态上讲，这些村事实上已成为城市管理和城市建设的组成部分。但这些村在经济、社会、土地和规划建设上均与城市社区建设存在着明显的差异，因而导致和形成了严重的二元发展格局。这些“城中村”在总体布局、建筑风格、基础设施、公建设施、环境保护及园林绿化诸多方面，不能适应现代化城市的发展要求，不能满足城市可持续发展的需要，有些甚至严重影响了城市形象。“城中村”问题的日渐突出，使得有必要对这些“都市里的村庄”进行全面的梳理，让今后的城乡建设步入合理、有序的时代。 　　为加快城市建设项目推进和城中村改造，建设“精致武义”，2011年4月。受武义县建设局委托，我院对下王宅、鸣阳、程王处三个村的改造地块修建性详细规划进行编制，为科学推进该区片的城区改造和下一阶段具体各地块的设计和建设提供依据和指导。 　　1 “城中村”改造模式 　　目前，我国“城中村”的改造工作尚处于探索阶段。由于各“城中村”地理位置、经济实力、房屋状况等情况不同，决定了“城中村”改造模式的多样性。经过几年的改造实践，初步形成了三种模式：一是村集体经济组织自行改造的模式；二是借助开发企业力量整体改造开发模式；三是以村集体经济组织为主，开发企业介入的合资、合作改造模式。 　　由于“城中村”集体的经济实力和投资能力相对有限，难以独立支撑旧村改造的大任。同时政府不可能大规模直接投资甚至包揽“城中村”改造。因此，投资商与开发商介入是促进“城中村”改造的重要方式。我院决定采用开发商主导型的改造模式来对该片区的城区进行改造，该模式是指开发商成立项目公司，负责征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等，按市场化方式进行综合开发，整体方案、布局、资金运作都由开发商自己承担。 　　2 “城中村”的规划设计 　　根据程王处村、下王宅村、鸣阳村的农居改造要求及相关政策，本规划主要对各个村改造所需的农居安置用地、留用地地块详细规划进行设计，对相关指标进行测算，同时对不同地块的建筑布局、空间特色、居住和商业模式以及相关配套进行设计，以供政府相关职能部门加以审查研究，同时也为实施主体在下一阶段对各地块的利用提供参考。规划设计在注重合理性、现实性的同时对该地区整体功能布局和地块特色加以规划和研究。 　　本次规划地块相对分散，各地块之间既相互独立又有机联系。规划从地块的不同使用目的出发，根据地块不同的周边条件，对地块做出不同条件的设计。规划确保各项农民安置用地规模的同时，对于政府可以控制，并用于出让平衡用地的各项指标进行最优化设计，已取得功能、环境、效益的最佳化。 　　各地块在有着不同使用目的的同时，也均承担着该地区城市化改造和地区整体功能升级的重任，规划在力图实现各项利益平衡的同时，为各地块下一步具体的方案实施提供参考。 　　3 住宅单体设计 　　3.1 户型面积设计 　　农居安置户型面积根据程王处村、下王宅村、鸣阳村的农居改造要求及相关政策文件，安置户型按照100～120平方米进行设计。 　　3.2 建筑间距 　　目前，我国“城中村”的改造工作尚处于探索阶段。由于各“城中村”地理位置、经济实力、房屋状况等情况不同，决定了“城中村”改造模式的多样性。石家庄市经过几年的改造实践，初步形成了三种模式：一是村集体经济组织自行改造的模式，如：桥东区元村依靠自身经济实力进行旧村改造；二是借助开发企业力量整体改造开发模式，如桥东区休门由上海滨江置业整体改造；三是以村集体经济组织为主，开发企业介入的合资、合作改造模式。如：裕华区东岗村与珠海唐家文化娱乐公司合作开发。 　　规划住宅层高按照2.9米进行考虑，具体各建筑后退用地边界、城市道路和周边建筑，均按照《金华市区城市规划管理技术规定》执行。 　　3.3 户型平面设计 　　①住宅户型动静分区，洁污分区明确。 　　②面积划分适当，客厅、餐厅宽敞便于布置。 　　③卧室面积适当，朝向良好。 　　④住宅面积利用率高，将交通和公摊面积减至最少。 　　3.4 户型立面设计 　　①追求现代与传统的和谐，造型新颖明快。②墙面主要以灰白色为主。 　　3.5 户型剖面设计 　　各幢住宅均设地下层，满足消防要求的同时，可以方便住户通往地下停车库。 　　4 “城中村”改造的实