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浅述当前我国房地产市场发展状况 　　【摘 要】近年来，我国不断上涨的房价问题和房地产市场是否存在泡沫化的争论一直成为人们关注的焦点。2010年以来，为了抑制我国房地产价格的过快上涨和房地产资产的过度膨胀，国务院、国土资源部和中国人民银行等部委相继下发了多个针对于房地产市场的宏观调控政策来抑制房价，但政策的效果并不明显。本文析了当前我国房地产市场的发展状况以及存在的诸多问题，从土地财政政策、货币政策、房地产信贷和国家保障体系等多个角度阐述了调整房地产调控政策的必要性，并提出了对策和建议。 　　【关键词】房地产调控；土地政策；货币政策；住房机制 　　改革开放以来，房地产行业逐渐变成我们国家新的经济支柱，支撑着我过经济的高速发展。作为国民经济的先导产业和支柱产业，房地产业的健康发展对人们的生活及国民经济发展至关重要。随着我国房地产业的蓬勃发展，房地产市场对我国经济产生了重大的影响。房地产行业不仅仅是一个社会性问题，也是一个政策行问题，为了抑制我国房地产价格的过快上涨，中央出台了多个针对于房地产市场的宏观调控政策，但政策的效果并不尽如人意。正确理解房地产价格增长过快和房地产资产过度膨胀的原因，将有助于政策制定者和实施者更加有效的实现房地产行业的宏观调控，从而维护我国经济的稳定和繁荣。 　　一、我国房地产市场发展情况 　　1949年建国后的二十多年中，我国还没有房地产业，只有建筑业。1978改革开放后，随着我国住房制度改革和土地改革的进行，房地产作为一个商品化的资源形成，房地产市场初步发展起来。我国第一次房改是在90年代初期。尔后，房地产业开始快速增长，成为一个资金流入的巨大市场。房地产泡沫在南方尤其是广东、海南地区逐渐蔓延，楼房空置率很高。到了1993年底，房地产业在国家的调控下开始有一定的回缩。之后由于较高的通胀，中央实施紧缩的财政和货币政策，房地产市场投资进一步恶化，房地产市场进入了低潮。2000年左右，随着住房制度改革不断深化，商品房市场逐渐壮大，住房成为新的消费热点，房地产业真正迎来高速发展期，成为国民经济的支柱产业之一。投资过热和价格增长过快的问题开始显现，住房供应结构不合理矛盾突出，市场秩序比较混乱，中央开始出台多项措施对市场进行干预。2003年8月国务院发出《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，开始加强对房地产市场的监督与整顿。2005年5月国务院办公厅转发住建部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知（“国八条”），加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。2007年下半年开始，国家开始从房地产结构调整入手，大力发展城市廉租房制度，改进和规范经济适用房，分化市场需求，抑制房地产价格过快上涨。2008年由于受到全球金融危机的影响，房地产市场交易出现回落。在国家实施宽松货币政策的刺激下，以及实业经济不振导致的经营资金的流入，房地产市场又出现投资和价格快速增长的局面。2010年后全国房价普遍持续上涨趋势，已经超过了正常的市场承受能力。为有效调节房地产市场的过度膨胀，我国连续出台房地产调控措施，从遏制需求、调整结构、收紧土地供应等方面对房地产开发交易环节进行严格管理，取得了一定的效果。 　　二、我国房地产市场出现的问题 　　（一）房地产价格上涨过快 　　近几年房地产价格的过快增长已经远远超过普通民众收入的增长幅度，使普通居民越来越无力购买所需住房。表2-1列举了今年4月我国城市房价最高的前十名，除了温州以外均有不同程度的增长，北京地区房价较去年上涨了38.68%，厦门增幅最快，达到42%，已经远远超出了普通民众的购房能力。 　　（二）房地产投资过大，银行业和实体行业的经济面临风险 　　2009年全年，我国完成房地产开发投资3.6万亿元，到2010年，全年房地产开发投资规模达到48267亿元，增长33.2%，2011年我国房地产开发投资61740亿元，同比增长27.9%，截止去年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%扣除价格因素实际增长14.9%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。短短4年间，房地产投资累计增幅达到惊人的98.2%。可见，房地产业投资已在我国形成较大的规模，并呈现出逐渐增长的趋势。房地产经济已经成为国民经济的支柱产业之一。 　　（三）房地产市场结构不合理 　　影响中国房地产业业健康发展的重要因素之一就是房地产市场结构不合理。在当前的房地产供应结构中，商业房、别墅和高档公寓占了很大比重，保障房和经适房建设严重低于房地产业的发展速度。房地产供应结构的不合理，使得那些生活水平不高，没有能力在城市购置一套住房的人群也被强迫进入市场，造成了市场供应紧张，并由此对房价形成支撑作用。这里面的原因，包括相比政策房有限的