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浅述宏观调控下我国房地产信贷风险 　　摘要：近年来房地产业已成为我国国民经济的重要支柱产业。本文分析了我国近年来对房地产的调控政策及房地产业发展情况，银行信贷情况及存在的风险，提出防范房地产信贷风险的措施。房地产业关联度高、拉动力强，成为了国民经济的支柱产业。商业银行在分享房地产发展带来丰厚利润的同时也积聚了越来越大的风险。对稳定房地产市场运行，促进地方经济金融持续健康发展具有十分重要的意义 　　关键词：房地产；宏观调控；信贷风险 　　中图分类号：[F235.91]文献标识码：A 　　1 我国房地产信贷状况 　　 2010年以来，政府不断出来推出一系列调控房价的政策，“国八条”、“国六条”“、国十五条”的相继颁布严格限制了房地产贷款条件。从土地来看，采取加大对闲置土地的查处及惩罚力度，从资格审查方面来看，严厉打击炒房投机行为，从税收来看，针对不同购房者实行差别税收，从保障住房来看，增加财政的保障房建设投入，鼓励保障性住房建设。根据国家统计局关于房地产开发资金来源统计数据，2010年房 　　地产企业开发资金总量72494亿元，同比增长25.4%。在我国市场经济尚不完善的背景下，企业债券、商业票据等直接融资渠道较为缺乏而且门槛较高。资金高度集中于商业银行，使得房地产的市场风险转嫁为商业银行的信贷风险。这不仅加大了商业银行的经营难度，而且还使其面临着巨大的潜在风险，银行资产质量开始受到威胁[1-2]。 　　2 房地产未来发展趋势判断 　　2.1 调控对房地产市场运行的影响 　　由于年初国家房地产调控政策主要针对直辖市、计划单列市、省会城市等一线城市投资和投机性购房需求，调查显示：居民购房积极性下降，观望情绪有所抬头，住房成交量月度间波动增大，二手房成交相对低迷，商品住房成交均价涨幅相对趋缓等方面。 　　2.2房地产市场未来发展趋势判断 　　随着国家调控政策逐步落实，房价仍将保持继续上涨势头，供需双方交易行为更加理性，房地产市场秩序趋于稳定。“十二五”和今后一定时期我国经济发展模式加快由外需向内需转型，而城市化是经济社会转型根本方向，城镇人口加快增长，将为房地产市场发展提供广阔空间，将继续推动房地产市场发展。目前，宏观调控已取得阶段性成果，2011年9月份全国70个大中城市中商品房价格环比下降的城市有17个，持平的有29个，上涨的城市中涨幅均未超过0.3%；同时，价格同比涨幅回落的城市高达59个，较8月份增加19个。全国70个指标城市的房地产价格明显出现了数据上的拐点。 　　2.3房地产销售及价格变化情况 　　2005年以来，尽管商品房销售快速增长，新竣商品房空置面积也不断增加，空置率（增量市场空置率）有上升趋势。近几年河南驻马店市2005年以来商品房空置率呈快速上升趋势，2005年销售形势是最好的一年，空置率只有0.73％，2006年、2007年猛增到19.01％、38.32%，2010年达到42.99%。 　　3 新形势下房地产信贷面临的潜在风险 　　3.1政策累计效应对改善性住房需求产生较大影响 　　基层金融部门住房按揭贷款实行利率优惠积极性下降，2010年10月以来央行连续五次上调基准利率，政策调控前后住房按揭贷款利率提高幅度较大。以5年期贷款为例，2010年10月加息前基准利率5.94%，七折优惠后只有4.16%，五次加息后，5年期贷款基准利率7.05%，如果上浮10%，高达7.76%，调控前后房贷利率升幅高达86.5%[3]。 　　3.2调控政策有效实施的基础不够稳固 　　国务院新一轮调控政策，虽然进一步强化了限购、限贷等行政性调控手段，但在土地出让体制未发生根本变化，地价、主要建筑材料价格及民工工资总体上涨的情况下，房价上涨压力仍然较大，短期调控效果长期保持基础不牢，投资和交易都存在反弹可能。新一轮调控政策实施后，虽然房价涨幅相对趋缓，但上涨数额相对较大，普通城镇居民承受能力有限，房地产市场秩序长期稳定面临着许多潜在风险。 　　3.3 房地产开发企业对商行贷款依赖程度较高 　　由于一些房地产开发企业规模普遍较小，自身实力较弱，向商业银行申请开发贷款成为筹集开发资金的第一选项，银行不能满足其资金需求时，就通过民间借贷等方式筹集高成本资金。目前，房地产开发企业银行贷款占比在20-30%之间，另外由于在房地产开发企业的自筹资金中，又有相当一部分是由个人住房贷款形成的，由此来看房地产开发企业的资金30%以上来最终来源于商业银行。 　　3.4房地产融资市场发展不完善导致的市场风险 　　目前，我国房地产企业的融资渠道单一，债券融资、上市融资和信托基金等直接融资都存在较严格的准入门槛，金融工具创新不足。据估计，房地产开发过程中使用的银行贷款资金比重高达55%以上。由于我国房地产金融市场尚不