房地产行业2019展望：基本面衰退年，政策面修正年，估值面修复年.pdfVIP

目录 投资摘要 4 基本面：衰退年 5 销售步入衰退期，市场情绪大幅走弱 5 不论从大周期还是小周期看，市场当前均已触顶 5 大小周期叠加，下行风险须特别警惕 7 政策面：修正年 10 客观审视当前房地产调控政策的有效性与合理性 10 当前可行的政策调节方向和内容 11 本轮政策调节宜早不宜迟 13 公司面：盘整年 17 地产开发商：分化加剧、甄选龙头 17 物管服务商：穿越周期、稳健增长 21 估值面：修复年 24 图表 图表1: 9 月全国商品房销售面积同比下滑3.6% ，销售步入衰退期 5 图表2: 10 月60 个样本城市新建商品住宅销售面积环比下滑13%，显著弱于季节性（+4% ），衰退趋势加剧 5 图表3: 10 月重点城市新推盘量同比增长96% 5 图表4: 但新推项目去化率迅速走低，已接近2014 年低点 5 图表5: 2015-2020 年新房年均合理需求中枢11-12 亿平方米，之后十年将逐渐降至每年8-10 亿平方米 6 图表6: 一二线和三四线市场新房成交量走势自2016 年四季度起出现显著错位 6 图表7: 三四线市场新房成交均价自2015 年以来在“去库存”政策支撑下持续走强 6 图表8: 当前一二线和三四线市场分处地产周期的不同阶段 6 图表9: 2019 年全国商品房销售面积预计同比下滑10% 7 图表10: 2019 年全国商品房销售均价预计同比保持平稳 7 图表11: 三四线城市已开工库存去化月数在经历三年持续下行后已回到2009 年水平，明年料将有所回升 7 图表12: 新房销售面积同比数字预计在今年四季度至明年四季度呈现“V”型走势 8 图表13: 10 月300 城住宅用地成交面积同比下滑26% 8 图表14: 10 月300 城住宅用地成交楼面均价同比下跌21% 8 图表15: 10 月300 城住宅用地流拍率达历史高点 8 图表16: 10 月300 城住宅用地成交溢价率降至个位数 8 图表17: 新开工面积平均滞后土地成交面积约2 个季度 9 图表18: 预计明年土地购臵费将大幅下滑，直接拖拽投资 9 图表19: 2019 年全国房屋新开工面积预计同比下滑10% 9 图表20: 2019 年全国房地产开发投资预计同比下滑5% 9 图表21: 海南省4 月全域限购以来商品房销售面积和房地产开发投资同比数字均大幅走弱 10 图表22: 海南省4 月全域限购以来固定资产投资额和社会消费品零售额同比数字同样显著走低 10 图表23: 海南省三季度实际GDP 增速降至4.5% 11 图表24: 海南省三季度二、三产增速均较二季度显著下滑 11 图表25: 我国居民家庭的购房杠杆仍有较高的安全边际 12 图表26: 过去五年地价累计涨幅远高于同期房价涨幅 12 图表27: 全国首套房及二套房实际按揭贷款利率处高位 12 图表28: 中国当前房贷最低首付款比例几乎为全球最高 12 图表29: 预计2019 年按揭贷款投放总额5.9 万亿元，同比增长3% 12 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 中金公司研究部: 2018 年11 月12 日 图表30: 以往三轮市场小周期的下行阶段（2008、2011 、2014 ），政策放松都开始于销售走弱后的6 个月左右 14 图表31: 2018 年前三季度开发贷等标准化银行贷款净增2.06 万亿元，同比增长112% 14 图表32: 2018 年初至今房地产ABS 发行额达860 亿元，已超出去年全年发行额近三成 14 图表33: 此前几轮放松周期政策端所运用的主要调节工具及具体放松内容 15 图表34: 2019 年将进入房企境内债的偿付高峰期，全年偿付压力超6000 亿元 15 图表35: 中资房企美元债明年到期规模将较今年增长50%以上，2020 年将迎偿付高