房地产行业【库存专题】研究报告（一）总量篇：停工，18亿平“隐性库存”.pdfVIP

1、流程拆解及各类库存的定义 图1：以新开工为起点的施工流程拆解及各类库存定义 资料来源：光大证券研究所 我们认为，在一个房地产项目获取施工许可证（新开工）后，除了按照 常规流程 （图中用紫色箭头和模块表示）进行施工/预售/竣工外，有可能由 于多种特殊原因而进入非常规流程 （图中用蓝色点状线箭头和模块表示）， 形成三类停工。 停工 1：项目获取新开工许可后，因受周边的大型基础设施建设方案调 整或市政规划方案调整等因素影响，需要修改项目总体规划方案，从而被动 停工，形成停工1 （方案变化）。 停工2 ：在项目施工推进过程中，部分在建未售项目有可能因为产品定 位不佳、开发商现金流紧张而选择主动停工，形成停工2 （未售）。 停工3 ：在商品住宅完成销售后，也会存在极少数项目被无良开发商卷 款跑路，出现项目停工的可能，形成停工3 （已售）。 我们把按照常规开发流程形成【在建未售+竣工未售】项目定义为 【显 性库存】，把遇到特殊原因进入非常规流程的【停工1+停工2】定义为【隐 性库存】，【以新开工为起点的开工未售库存】（下简称“开工未售库存”） 定义为【显性库存+隐性库存】。 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 2018-11-11 房地产 2、各类库存的测算公式和测算结果  测算公式 1、以下口径均为“全国商品住宅” 2、开工未售库存 = 累计新开工面积- 累计销售面积 3、隐性库存 = 停工面积 （3.1）- 停工已售（占比假设为5%） 3.1 停工面积 = 累计新开工面积 - 累计施工面积 （3.2） 3.2 累计施工面积 = 期末施工面积 + 上期末累计竣工面积 4、显性库存 = 开工库存 - 隐性库存 其中包括竣工库存 （竣工未售）和在建库存（在建未售） 5、需要特别说明的是，本文未考量在统计技术条件有限的情况下，统 计数据瑕疵对计算结果的影响（引用数据均来自于WIND 和国家统计局）。 例如“停工后复工”面积，按正确统计口径应计入“当期施工”，但实 际操作中有可能因为部分项目停工时间较长，复工后由于人员更替、文件交 接等技术失误而被误报入“当期新开工”，导致停工面积计算结果偏大。 表1： 全国商品住宅不同类型库存的计算方式 库存分类 计算方式 开工未售库存 累计新开工面积 - 累计销售面积 隐性库存