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目录
• 摘要 3
• 前期策略回顾 6
• 未来一年房地产形势可能类似2012年 7
• 策略和风险提示 27
2
摘要
一.我们判断2018年下半年中国房地产基本面重归理性、逐步降温,根
据原创的 《区瑞明地产A股小周期理论框架》,优势地产股的投资
机会将逐步显现。 2018年8月,我们已开始对优势地产股的行情转
为乐观;
二.回顾2018年8-10月份房地产行业基本面及A股市场表现,我们上述
判断基本被印证。在当前位置,我们对未来一年优势地产股的走势
仍然较乐观,认为有较大概率走出类似2012年那样的行情,具体而
言:
1. 行业基本面在周期规律和前期调控的双重作用下,即使政策面
相机抉择地逐步改善,基本面仍可能先表现为惯性向下寻底,
至2019年某个阶段 (大概率在二季度之后),销售累计同比增
速出现超过-10%以上的下滑,土地市场重挫,从2018年下半年
起算,将出现超过一年的低迷,流拍频频;
2. 行业基本面惯性向下的过程中,一方面政策预期势必改善,另
一方面,的确亦倒逼政策真正地、实实在在地改善。政策改善
将提升市场信心、防止行业基本面“崩盘”、让行业基本面能
3
摘要
较大概率地在一年内找到底部并企稳;
3. 在行业基本面寻底过程中,优势地产股因为集中度提升的原
因,其2019年合同销售口径大概率仍能保持一定幅度 (约
20%左右)的惯性增长,合同销售毛利率虽略有下滑,但由
于土地增值税是超率累进税率,所以对合同销售净利率影响
轻微,而损益表口径由于反映得是2017年的合同销售增长及
合同销售净利率,仍将显著增长。优势地产股这样的基本
面,再叠加政策改善,在股价变现上,大概率会有比较好的
行情;
4. 通过对2009年 “四万亿”引发的地产股行情、2012年稳增
长引发的地产股行情及2014年超级宽松引发的地产股行情进
行比较研究,我们认为未来一年行业形势可能类似于2012-
2013年:①政策面虽然表态严厉,但行动上仍憋不住,不得
不适度放松;②基本面先下后稳,很可能也类似于2012-
2013年,在稳住之后,热点城市不会太多、房价涨幅也不会
像2009年 “四万亿”之后的那波行情 (发生在2009年-2010
4
摘要
年上半年)以及2014年超级宽松引发的那波行情 (发生在
2014年3季度-2016年12月)那么大;③反映到优势地产股的
股价表现,大概率会走出类似2012年那样的显著相对收益和
绝对收益;
三.维持行业 “超配”评级及保利、万科
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