房地产行业2018年11月策略:未来一年可能类似2012年.pdfVIP

房地产行业2018年11月策略:未来一年可能类似2012年.pdf

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目录 • 摘要 3 • 前期策略回顾 6 • 未来一年房地产形势可能类似2012年 7 • 策略和风险提示 27 2 摘要 一.我们判断2018年下半年中国房地产基本面重归理性、逐步降温,根 据原创的 《区瑞明地产A股小周期理论框架》,优势地产股的投资 机会将逐步显现。 2018年8月,我们已开始对优势地产股的行情转 为乐观; 二.回顾2018年8-10月份房地产行业基本面及A股市场表现,我们上述 判断基本被印证。在当前位置,我们对未来一年优势地产股的走势 仍然较乐观,认为有较大概率走出类似2012年那样的行情,具体而 言: 1. 行业基本面在周期规律和前期调控的双重作用下,即使政策面 相机抉择地逐步改善,基本面仍可能先表现为惯性向下寻底, 至2019年某个阶段 (大概率在二季度之后),销售累计同比增 速出现超过-10%以上的下滑,土地市场重挫,从2018年下半年 起算,将出现超过一年的低迷,流拍频频; 2. 行业基本面惯性向下的过程中,一方面政策预期势必改善,另 一方面,的确亦倒逼政策真正地、实实在在地改善。政策改善 将提升市场信心、防止行业基本面“崩盘”、让行业基本面能 3 摘要 较大概率地在一年内找到底部并企稳; 3. 在行业基本面寻底过程中,优势地产股因为集中度提升的原 因,其2019年合同销售口径大概率仍能保持一定幅度 (约 20%左右)的惯性增长,合同销售毛利率虽略有下滑,但由 于土地增值税是超率累进税率,所以对合同销售净利率影响 轻微,而损益表口径由于反映得是2017年的合同销售增长及 合同销售净利率,仍将显著增长。优势地产股这样的基本 面,再叠加政策改善,在股价变现上,大概率会有比较好的 行情; 4. 通过对2009年 “四万亿”引发的地产股行情、2012年稳增 长引发的地产股行情及2014年超级宽松引发的地产股行情进 行比较研究,我们认为未来一年行业形势可能类似于2012- 2013年:①政策面虽然表态严厉,但行动上仍憋不住,不得 不适度放松;②基本面先下后稳,很可能也类似于2012- 2013年,在稳住之后,热点城市不会太多、房价涨幅也不会 像2009年 “四万亿”之后的那波行情 (发生在2009年-2010 4 摘要 年上半年)以及2014年超级宽松引发的那波行情 (发生在 2014年3季度-2016年12月)那么大;③反映到优势地产股的 股价表现,大概率会走出类似2012年那样的显著相对收益和 绝对收益; 三.维持行业 “超配”评级及保利、万科

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