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经济适用房寻租行为剖析 　　[提要] 本文分析经济适用房实施过程中主要的三种寻租行为，在此基础上用成本效益法讨论三种寻租行为造成的额外社会成本以及社会福利的损失，并提出几种解决寻租行为的途径。 　　关键词：经济适用房；寻租；CM模式 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　原标题：经济适用房寻租行为的分析及对策 　　收录日期：2012年11月7日 　　一、引言 　　经济适用住房是指“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”，它是我国保障性住房体系的重要组成部分。自1991年国务院提出大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题以来，我国先后建造了大量的经济适用住房，解决了许多中低收入家庭的住房问题。然而，在近20年的经济适用住房制度实施过程中，也暴露出很多问题，其中较为突出的就是经济适用住房在实施中的寻租行为。 　　寻租行为在经济学中指个人或组织通过寻求或维持行业内的垄断地位以寻求或维持已经存在的垄断租金的活动，这种通过垄断租金获得额外的利益或好处是人为实现收入或利益转移的行为。在我国现行的经济适用住房制度下，经济适用住房的建造由中央和地方政府规划、推行、资助、监督，但开发和销售权掌控在开发商手中，供给对象则针对城市居民中的中下收入群体，这就使得在经济适用住房建造、分配过程中寻租行为的产生成为可能。 　　二、经济适用住房实施过程中的寻租行为 　　经济适用住房从规划设计到建成销售的各阶段都可能出现寻租行为，根据寻租行为主体的不同，可分为以下三种形式： 　　（一）开发商在建造过程中的寻租。开发商在经济适用住房实施过程中的寻租行为主要表现为经济适用住房建造权的不公平取得。经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设（房地产）主管部门规定，其中利润不得超过开发成本与税金之和的3%。看似如此低的利润，很多开发商却都想获得经济适用住房的建造权，因为在垄断和信息不对称条件下，经济适用住房的开发过程中还有很多可获得隐性利润的机会，这就使得开发经济适用住房比开发一般商品房获得更高的利润。因此，很多开发商向有关政府官员进行贿赂，主动寻租。 　　（二）政府机构有关人员的权力寻租。权力寻租就是指代理行使公共权力的有关国家公职人员寻求租金的机会主义行为，即国家有关公职人员在运用国家公共权力的过程中，由于滥用社会公众赋予他们的管理和运作公共权力而出现的以权谋私的行为或其他腐败行为。 　　经济适用住房在实施过程中的权力寻租主体是相关的政府官员，即权力的掌握者和规则的制定者，在经济适用住房的配置阶段，他们运用手中掌握的政治权力、经济权力和社会权力，利用信息不对称，不按公开、公平、公正、合理的规则配置经济适用房，而是违反规则，扰乱配置，从中寻租，使经济适用住房这一社会稀缺资源得不到充分合理的利用。 　　（三）非资格申请者的寻租。非资格申请者的寻租行为表现为没有或不符合《经济适用住房管理办法》中规定的申请人，通过提供虚假信息或通过“疏通”关系并付出一定的交易费用后实现寻租的行为。《2005年中国房地产市场报告》通过对北京、西安、太原三个城市经济适用住房的抽样调查显示：经济适用住房主要满足了中等偏上家庭的需要，中等偏下和低收入家庭所占比例并不高，且很大一部分经济适用住房被用作投资。从房屋使用情况的调查结果看，三个城市经济适用住房自用率平均为70.29%。近30%的经济适用住房没有被申请成功者自家居住使用，很大一部分原因就是因为他们是通过寻租行为获得经济适用住房的。 　　三、经济适用住房寻租经济行为分析 　　经济适用住房是一种稀缺资源，当存在寻租行为时，将会导致经济适用住房这一稀缺资源浪费，社会总成本增加，社会福利减少。由于存在以上三种主体的寻租行为，我们将分别对经济适用住房实施中以上三种主体的寻租行为进行分析。 　　（一）开发商的寻租行为。当不存在寻租行为时，开发商对经济适用住房建造权是通过竞争性投标方式获得，设定以经评审的最低投标价法进行评标。假设某经济适用住房在投标报价中合理的最低报价是BL，某寻租成功的开发商的报价是BS，BSBL0，因寻租产生的交易费用为CTR，而对于社会而言，经济适用住房的效益即为与该经济适用住房具有可比性的商品房的效用E。存在寻租行为时的社会净效用为：E-BS-CTR；不存在寻租行为时的社会净效用为：E-BL。因寻租而产生的社会总成本为：BS-BL+CTR。很显然，BS-BL+CTR0，即开发商因寻租行为而取得经济适用住房的开发权时，将产生BS-BL+CTR的额外社会成本。 　　（二）权力寻租行为。经济适用住房的建设用地是通过划拨的方式取得，有些机关、事业单位以建经济适用住房的名义取得划拨土地，但实际上是给自己单位的员工