石家庄万达广场商业综合体工期问题剖析.docVIP

石家庄万达广场商业综合体工期问题剖析 　　商业综合体具有规模大、业态多、订单式设计的特点，对工期要求非常高。本文以石家庄万达广场商业综合体为例，进行商业综合体工期问题分析，以期为相关实践提供参考和借鉴。 　　一、石家庄万达广场商业综合体及其工期模板 　　石家庄万达广场位于石家庄市中心城区东南部区域，总建筑面积183万平方米，是万达集团目前业态最全、规模最大、配套最完善的第三代城市综合体。其中，商业综合体总建筑面积44.41万平方米，包括商业中心19.72万平方米、五星酒店建筑面积4.47万平方米、5A写字楼7.32万平方米、商务酒店0.8万平方米、公寓12.2万平方米。 　　出于对经济效益和社会效益的综合考虑，万达集团非常重视商业综合体的工期控制，并为此制定了专门的工期模板，如表1所示。 　　由表1可知，该商业综合体开业时间2011年9月23日，据此倒排的工期仅为533天，需要非常严格的工期控制。 　　二、石家庄万达广场商业综合体工期难点分析 　　1.建筑体量大且场地狭小 　　如前所述，该商业综合体建筑体量很大，其中商业中心裙楼面积19.72万平方米、地下室单层面积5.47万平方米、裙楼首层面积4.5万平方米，地下室南北距离234米、东西距离223米。 　　这么大的建筑体量在狭小的可用场地同时开工，无论是流水段划分、人员组织还是材料搬运、垂直运输等方面，都给工期目标的实现带来巨大压力。 　　2.业态丰富且设计变更频繁 　　该商业综合体业态丰富，包括酒店、写字楼、百货、影城、KTV、电玩城、大型超市、数码电器城、大型餐饮、运动健身等。不同业态需要的体量、空间各不相同，施工中分部、分项工程很多，且需要各工序穿插实施，给工期实现带来很大困扰。 　　为保证新形象、新地标的外在特点，并满足不同主力店提出的个性化需求，商业综合体在施工过程中往往要进行大量的设计变更。如该商业综合体在裙楼、主楼外立面已经安装部分龙骨后，推翻原方案重新设计外立面，影响工期50天左右。 　　3.商家和施工单位穿插施工 　　各商家要在工程竣工前进场，其自己的施工、布场单位要与商业综合体的总承包、多个分包施工单位共同穿插施工。如根据万达集团的工期模板，该商业综合体为主力店预留了不同的装修时间：超市装修工期120日，百货、步行街装修工期90日，其余主力店装修工期60～90日，步行街小业主的装修工期60日左右，装修完成标准为达到布场条件。各主力店要求同时竣工开业，造成众多的穿插施工作业。 　　三、石家庄万达广场商业综合体工期保证措施 　　1.在强化计划管理的前提下做好动态调整工作 　　一是将设计、招标计划纳入进度计划管理，认真、按时组织编制项目计划控制书、项目计划执行书、细部节点计划、工作销项清单，并将这些计划作为项目工作的指导性文件和管理工具，将所有与项目建设有关的部门工作都纳入统一的进度计划内，实现设计、成本人员的无缝对接，如要求设计部、成本部每周参加工程例会，每天巡视工地等。二是在实施过程中对实施情况不断进行跟踪检查，收集有关实际进度的信息，比较和分析实际进度与计划进度的偏差，结合实际情况对原计划进行调整，推动工期系统、科学、合理的动态化管理。 　　2.做好施工准备并化解技术难题 　　第一，针对该项目建筑体量大、施工场地狭小的难点，认真做好施工总平面设计，合理规划、使用场地，并采取一些技术措施，如：大量搭设加工平台；采用吊篮进行幕墙施工；周转材料和脚手架不惜代价拆除运出场地；采用预拌砂浆；采用人货双笼电梯，多设早拆，快封“拉链”；用专业清运队伍，保证垃圾日清。第二，疏导好现场交通。工程实践中，形成现场环路并保证畅通，尽早完成地下室汽车坡道以作为临时交通路径使用，有效解决项目材料倒运问题，化解平面交通难题。同时要积极解决项目对外市政道路开口，提前申办各种手续，解决场外交通问题，保证连续施工。第三，认真论证群塔作业，解决垂直运输问题。在该项目中，五星级酒店设两台塔吊，5A写字楼设一台塔吊，商业中心布置8台塔吊。由于地下室边长达234米，中心区域的塔吊大臂无法伸出基坑外，经过论证后在采光顶区域内布置三台塔吊，采取结构技术预留甩跨措施，在裙楼结构施工阶段将需吊运的材料直接用货车通过地下室直接运送到中心区域的塔吊底下，大大提高了垂直运力。 　　3.基于既往的建设规律做好预判预控 　　为做好预判预控工作，该项目建设方根据以往建设万达商业综合体项目和订单式地产对工程建设的要求，总结商业综合体项目的设计特点和建设规律，为计划实施的预判和预控打下了坚实基础。如本项目与其他商业综合体项目一样，机电及消防安装工程都比较复杂，这就要求施工前必须由机电总承包方完成管线综合图，并据此严格执行；同时要掌握一定数量技术专业齐全的机动队伍，以确保各项应急