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经济适用房博弈剖析 　　摘 要: 通过对经济适用建设中购房者、开发商、地方政府及中央政府各方进行博弈分析,从而解释经济房推行中出现的问题,并为如何有效加大经济适用房建设提供几点建议。 　　关键词: 经济适用房;信息不对称;博弈 　　 　　1 经济适用房的概述 　　 　　经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类,是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在1991年6月份,国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出:“大力发展经济适用的商品房,优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。1997、1998年是房改的关键时期,当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。为解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费,经济适用房于1998年适时推出了。 　　 　　2 基于博弈理论分析经济适用房存在的问题 　　 　　从政府推出经济适用房的初衷可以肯定,经济适用房是为解决中低收入家庭住房困难,其市场准入制度、限定的价格则体现了它的社会保障性质。由此可见,经济适用房并非完全意义的商品房。然而这种原本体现政府关怀、让利于民的好事,在近几年的实施过程中却出现了一些问题。 　　2.1 中央政府与地方政府博弈分析 　　在经济适用房制度执行过程中,中央政府和地方政府的目标和行为标准可能发生偏离。中央政府是以全社会的和谐、可持续发展为最终目标,中央政府肩负着全国中低收入阶层的住房保障问题,更关注全社会住房的公平和社会的稳定;而地方政府以当地经济发展为直接目标,更关注本地中短期内的发展问题。土地的增值收益已成为地方政府增加财政收入的重要渠道,房地产市场繁荣还可以提高GDP数据、提升官员政绩。由于经济适用房具有商品和社会保障的双重属性,经济适用房建设具有外部性。地方政府可能企图将保障住房成本转移中央政府,地方政府会考虑自己花很大精力去建设经济适用房,造成当地政府税收的减少,抑制房地产业的发展,还让其他地区“搭便车”。所以对于中央政府的最优策略是严格实施经济适用房政策,中央政府选择放任地方政府则博弈结束。 　　2.2 地方政府与开发商博弈分析 　　经济适用房是政府以低价向中低收入家庭提供住房。这种低价主要导源于3个方面:政府提供划拨土地;限定开发商利润;房地产流通过程享受许多优惠。对于经济适用房的开发和建设,国家给予了用地优先划拨、免收土地出让金、开发贷款优先发放、减免部分行政事业性收费等诸多优惠政策。然而该政策的贯彻和实施绩效取决于市场参与主体的动力和行为。从近年的运行结果看,市场主体房地产企业的行为取向与政策宗旨相悖,将在一定程度上改变经济适用房的政策后果。所以地方政府和开发企业博弈达成的最优策略是地方政府放任开发企业建设和销售经济适用房,而开发企业也不执行经济适用房规定的策略。 　　2.3 购房者与开发商博弈分析 　　由于信息的非对称性,具有信息优势的代理人可能会选择有利于自身利益的行动,而发生逆向选择和道德风险。市场准入制度缺乏,中低收入家庭的界定不明确,对经济适用房面积不作界定。目前购买经济适用住房只要由购买者出具工资收入证明即可,而我国现阶段个人资金管理、信用管理等宏观条件还不完备,在配给经济适用住房的实际操作中,一些不符合购买条件的高收入家庭通过所谓“合法途径”获得经济适用住房。部分高收入家庭就会进入经济适用房市场购买房形较大的住房居住和投资,这势必扰乱经济适用房市场,扩大社会分配不公。对经济适用房面积的界定可减少此类干扰因素,但面积标准的界定要因地制宜,在确定面积标准时,既要确定不同规模家庭经济适用房的面积,又要确定经济适用房面积最高限额。 　　 　　3 经济适用房的政策研究 　　 　　我国在进行住房保障制度设计中,经济适用房的运作不是由非营利性机构来封闭实施,而是由追逐利润最大化的开发商来运作,这本身存在着制度设计上的缺陷,因为政府和开发商的目标存在较大的差异性。政府和开发商基于这样的制度条件而形成的委托代理关系,必然导致经济适用房政策实施的实际效果与初期目标产生较大偏差。由以上博弈分析可知,在经济适用房政策实施中形成了中央政府严格执行经济适用房政策而地方政府放任开发企业违规开发的策略,也就出现了经济适用房的供应对象失控、房价失控、住房面积失控现象,甚至经济适用住房成了挂着名的“豪宅”,“高档私车族”成为与经济适用房最不协调的风景,完全违背了推行经济适用住房解决中低收入者“买房难”的初衷,造成真正的中低收入者买不到经济适用房。如何鼓励地方政府积极主动地实施经济适用房政策成为解决经济适用房问题的关键所在。按照地方政府的行为策略取向,提出以下建议。 　　一是,在保证社会经济稳定的前提下,深化市场经济体制改革,尽量缩短房