贵阳市住宅三通费相关法规问题剖析.docVIP

贵阳市住宅“三通费”相关法规问题探索 　　摘要：业主在住宅买卖合同签订并支付房款后，最为关心的事就是何时可以领钥匙收房，业主在收房时必然会涉及到一系列的费用如物业管理费、维修基金等费用的支付问题。所谓三通费 即一户一表水表开户费、煤气安装开户费、供电安装开户费三项费用，用通俗易懂的话来说，即水、电、煤的每户相关开通费用。目前在我市几乎每一处楼盘的交易均会在交房时涉及到三通费用的收取问题。现在随着购房者维权意识的增强，有关三通费的集体维权及讼诉呈现上升趋势，导致房开商与业主之间的矛盾不断产生。在现实中，经常会发生业主与房开商各执己见互不相让的情况，而住宅的性质不同导致房屋的三通费用收取情况各异，必须要具体问题具体分析才能得出正确的结论。本文针对贵阳的房地产市场中的三通费用问题，通过对案例以及相关法规的分析，提出自身的建议。对于化解买卖双方矛盾，启发贵阳房地产法律法规的相应立法具有一定的现实意义。 　　关键词：三通费 住宅相关法规 　　一、贵阳市住宅三通费基本状况 　　住宅买卖交易，其标的额本身不小、属于居民的重大开支项目，而三通费的收取虽然只属于买房中的一个小插曲，但是由于其收取的正当和合理性导致目前在贵阳市的楼盘中存在争议，并且由于其本身数额并不低，因此在贵阳的楼盘销售中仍然会引起不小的矛盾。目前在我市，多数楼盘在收楼须知的应缴费用中均会列出所谓的三通费一项。据了解，目前我市各个楼盘收取的三通费在5000元左右上下浮动。 　　在调查中，许多业主对于三通费的收取都存在疑问和不悦。例如，张先生花50多万元购买了位于南明区某大型住宅小区的一套商品房，在收房时开发商要求缴纳共计5000多元的三通费。由于参加工作时间不长，购房首付就几乎花尽了张先生所有的积蓄，原本以为付了首付，就可以坐等收房，而这笔数额不小的三通费却令他措手不及。不过，虽然认为这笔钱应该包含在房价之中，而不应该由购房者来埋单，但是由于找不到相关的文件依据，又急于收房入住，张先生只能无奈地向开发商交纳了三通费。类似张先生的问题在实际住宅销售的情况中是非常常见的。 　　笔者在我市一些律师事务所了解到，2009年初以来，三通费纠纷在我市住宅买卖纠纷中的比例正呈大幅上升趋势，成为继逾期交房、逾期办理产权证之后的第三大热点。部分律师事务所甚至表示，此类纠纷已占到商品房买卖纠纷50%的比例。 　　二、贵阳市住宅三通费法律法规研究 　　居民住宅就其权属性质来界定，一般分为商品房、经济适用房、廉租房、公租房等。公租房、廉租房具有政府规定的交房标准，明确规定三通必须包含在交房条件当中，业主无需额外缴纳此两类住宅的三通费用。但是，对于商品房和经济适用房来说，此类房屋的三通费用的收取则存在争议，因此下面笔者着重分析这两类房屋的三通费收取问题。 　　1、首先对于贵阳市经济适用房进行分析，根据《贵阳市经济适用住房管理暂行规定》（筑府发2007〕96号），在经济适用住房开发建设中，房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属设施、设备工程费计入开发成本，房开商不能向业主重复收取。 　　但是，《贵阳市经济适用住房管理暂行规定》文件是从2008年1月28日才开始生效的，也就是说，经适房的房开商是否能收取三通费应当具体问题具体分析，具体要看审批房价的时间。据了解，2008年1月28日之前由市物价局审批的经济适用房就没有把三通费纳入房价，开发商向购房人另行收取三通费是合理的。但是，2008年1月28日之后，根据市政府(2007)96号文《贵阳市经济适用住房管理暂行规定》，贵阳市物价局制定的经济适用住房价格已含水表、煤气安装工程费，建设单位将不能在价外收取。 　　2、目前商品房交易在贵阳市房地产市场中占主要份额，因此有关三通费的争议主要发生在商品房买卖上。商品房与经济适用房不同，商品房的价格属市场行为，是由房开公司自主定价，因此商品房房价中包含了哪些内容以及成本，物价部门无法明确。也就带来了相关种种法律问题和矛盾。 　　 三通费中关于水表一户一表的安装，2005年我省就已出台了《贵州省城镇供水一户一表实施意见》该意见明确规定：新建住宅室内给水工程所需经费和水表购置费纳入工程项目总概算，由住宅建设单位承担。因此，购房者可以根据文件拒绝缴纳关于水表一户一表的安装费用，但是由于目前尚无文件对于商品房煤气和用电的开通费用作出规定，因而如果商品房买卖合同规定有相关费用，则买受人仍需缴纳此费用。 　　三、针对贵阳市住宅三通费问题的相关建议 　　1、购房者签订合同时要细心 　　目前贵阳相关法律机构对于三通费是否缴纳的裁决依据，通常是以《商品买卖合同》为准，如果《合同》约定三通费由开发商代收，则购房者在收房时需向开发商缴纳该笔费用，反之如果未作约定，则购房者有权拒绝向开发商缴