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中国房地产的“高空作业” 　　中国的房地产究竟出了什么问题？ 　　2005年一季度以来，围绕一些大城市的房市价格高位增长，中国的房地产发生了一波动静不小的震荡。 　　中央政府的判断是，售房价格出现了由于过度投机活动引致的高位增长，不利于市场稳定发展，必须加以政策调节，进而出台了一系列收紧性的调控政策：取消住房贷款优惠利率、提高住房贷款首付比例、限制购房后的上市交易时间，等等。但与此同时，房地产界的许多商家特别是大商家们却大都对此判断持怀疑态度，他们认为当前售房价格的高位水准完全是一种市场现象，自有供求杠杆的调节，政府调控的强硬介入大伤人气，很可能会引发冻结效应，使房地产市场进入一轮人为的低迷和萧条…… 　　笔者认为，在内地一些大城市中出现的房市价格高位增长，仅仅是当前房地产市场发展状况表现出来的一种现象。对这种复杂状况进行完整描述，是一件很困难的事情。在这里，笔者的一个基本认识是：中国房地产市场出现了“高空作业”的运行模式。 　　 　　一 　　 　　所谓房地产市场运行的高空作业，有两个相互关联的特征。第一，少数人在大量买卖和炒作大多数商品房，包括现房和期房；第二，这种买卖和炒作，能够支撑并推动着整个房地产市场和房屋交易的高价行情，同时也维系着整个房地产市场的景气和繁荣――不论人们对这种景气和繁荣的实际内容做怎样评价。 　　根据北京市2005年第一季度对房价和居民购买房屋情况的调查，北京1―3月份的商品房平均价格为5212元，4环路以内的平均房价为7795元。在接受调查的居民人群中，能够接受和愿意购买房屋的价格在5000元以上的仅占14.1%。这个调查材料可以表明，至少在北京市，房地产市场的高空作业状况是确实存在的。 　　从纯粹经济学的角度看，房地产市场的高空作业模式也可以算作一种市场现象，很难说它绝对就是一件坏事，最好不要用“好”与“坏”的价值标准加以衡量，而且毕竟这种高空作业的运行模式，正在维系和支撑着当前一些大城市房地产市场的基本景气和繁荣。我认为，在这里进行经济分析惟一应该重视的问题，就是这种房地产市场的高空作业状况能否持续稳定地“挺”下去，如果真的能够“挺住”，做到较长时间的持续稳定运行，倒也不失为一种可行的选择，因为谁又能知道在市场经济条件下有没有最优的房地产运行模式呢？ 　　进一步分析就会看到，如果要这种房地产市场的高空作业模式能够持续稳定地“挺”下去，就必须满足一个必要充分条件：即必须有持续不断的购房者愿意按此房价入市购房，不管这种购房者的主体是中国人还是外国人，也不管这种购房的目的是使用、投资还是投机。更为重要的是，这种进入购买活动的总量，必须能够足以支持房地产市场需求总量的稳定和增长。这种情况，很有点像证券市场中的高位股票的走势，高位走势的股价曲线如果继续走高，就必须有持续不断的购股者高价入市和高价接盘，只要这种高价入市和高价接盘者的队伍能够保持和扩大，高位股票的走势就可保无虞。 　　同理，中国房地产市场的高空作业如果要持续运行，那么，愿意在中国房地产市场高价入市和高价接盘的人就不能减少，或者说，能够按照目前价位进入购房市场的需求量和交易量就不能减少，并且要不断增加。楼市高价和高价入市形成了很强的依赖关系――楼市高价继续走高，升值预期会吸引更多数量的高价入市，更多数量的高价入市，又会托起楼市高价继续走高…… 　　这种条件能够得到持续稳定的满足吗？笔者认为很难。 　　首先，目前在一些大城市的房地产买卖活动中，有一部分是数量巨大的外资炒盘。根据最新的调研分析，近年来外资直接流入中国房地产的比例大幅上升，从2001年的16.1%上升到2004年的33%。现在国内的外资总量大约为4500亿美元左右，按照33%的比例就可能有1500亿左右的美元进入了房地产领域。这种情况一方面说明外资特别看好中国的宏观经济和成长迅速的房地产市场，但同时也有博弈人民币汇率可能提升获得巨大盈利的强烈动机。在近几年人民币汇率的变动特别敏感的时期，后一种动机可能更加显著。由此，如果人民币汇率的走向显示出基本稳定，或者即使人民币汇率上调但幅度远不能满足外资投入者的盈利预期，则这种对中国房地产的投入规模还能稳定和继续增长吗？ 　　在目前一些大城市的房地产买卖活动中，由国内投机资本支撑起来的购房需求的规模及其增长，能否较长时间地保持下去，也是令人怀疑的。根据笔者的研究，在房地产市场的发展活动中，高收入者的购房行为和投资性、投机性的购房行为，常常可以起到积极的市场拉动作用。但是，这种拉动作用能否扩展成为整个房地产市场的全面持续增长，关键在于能否吸引一定规模的使用消费者人群逐步入市。而且，从前者的拉动作用到一定规模的使用消费者人群的逐步入市，拖的时间也不能太长，如果拖的时间太长，就可能出现危险的房地产泡沫。在这里，一个重要