一房一价政策优缺点分析.docVIP

“一房一价”政策的优缺点分析 　　今年3月16日，国家发改委颁布了《商品房销售明码标价规定》，要求自5月1日起，开发商必须“明码标价”，商品房销售实行一套一标价，在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，公示后不得擅自上调，且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。“一房一价”表明了国家要整治房地产市场的决心，如何有效贯彻这项新政策是我们现在面临的首要问题。 　　 　　一、“一房一价”政策的优点分析 　　 　　1.有利于规范市场交易行为，增加透明度 　　商品房作为一种商品，本来就应该明码标价，但我国房地产业一直存在价格欺诈、标价混乱等问题，而现在出台的“一房一价”政策针对这个问题进行了详细的规定。《商品房销售明码标价规定》要求开发商到物价部门核定基准价，而且基准价只有一个，拿到预售证后要全部开盘，公开每一套房子的价格，而且对已售房源也要标明实际成交价格。这就使开发商失去了随意操控价格的能力，规定开发商拿到预售证后要全部开盘，遏制了遮掩房源进行暗箱操作、价格欺诈等行为，增加了房地产市场的信息透明度，规范了市场交易行为。 　　 　　2.有利于遏制房价涨幅，限制利润空间 　　近年来，国家在调控房地产市场、抑制房价过高方面出台了许多政策和措施，“一房一价”是国家进一步调整房地产市场的一项新政。“一房一价”规定商品房销售价格对外明码标价后，商品房销售者不得在标价之外加价销售，不得收取任何未予标明的费用。开发商可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案，程序复杂。也就是说，这个规定抑制了开发商谎报房源和随意涨价的行为，使开发商在定价的时候更加慎重，而且即使开发商囤房不卖，今后也无法涨价，开发商的利润空间受到了限制。 　　确实，这个规定可能会使开发商由于涨价难而任意超高标价，使标价远远脱离成本，再打折销售。但这个政策出台的时间是在国家出台多项调控措施以后，呼应了整个调控的大形势，这就使公众看到了政府在调控房地产市场方面的信心和决心，并且在一系列的调控政策之后，房价的涨幅也得到了控制，消费者对楼市呈观望态度。而且，当前我国已将完善住房保障体系放在重要位置，随着大批保障房的入市，房价大幅上涨的预期已不太可能，在此背景下，开发商也不敢将价格定得很高，否则将会面临卖不出去的风险。总而言之，“一房一价”政策在目前的形势下出台，会抑制房价的过快增长，有利于对房地产市场价格的调控。 　　 　　3.有利于促进开发商的合理拿地行为 　　近年来，“地王”频出，土地之天价又必然作为成本带进了房价，也把房价推向天价。“一房一价”政策将开发商的利润进行了控制，开发商面临土地市场化和产品价格管制的困境，以往开发商能毫无顾忌地以天价竞拍一块土地然后将其成本转嫁到消费者身上，而现在价格受到限制，这就使开发商在拿地策略上更加谨慎，会减少地王”的出现，促进开发商合理拿地。 　　 　　二、“一房一价”政策的不足 　　 　　1.房价申报的“虚高” 　　“一房一价”规定了开发商要明码标价，限制了其涨价的随意性，给开发商涨价加了一个上限。对此，开发商现在的应对策略普遍是改变以往低开高走的定价策略，采取一次性定高价的稳定定价策略，对新项目留给预期涨价空间，给物价部门报尽量高的价格，然后再进行打折降价销售。这样一来，会造成房价虚高，不仅给房地产市场带来“高报低卖”的新问题，而且对调整房价起不到有效的作用。这一问题的根源在于对开发商的报价没有限制，所以，只有对公示价的报告幅度有所限制，“限涨”与“限高”相配合，才能使“一房一价”政策更好地发挥作用，并有效调控房价。 　　 　　2.监管机制不健全 　　由于我国房地产开发商长久以来都是坐地起价，自行涨价，特别是近几年房地产市场高速发展，开发商的营销模式都是“饥渴营销”，给消费者的印象就是房源已经不多，并由此获得了巨大的利润。现在“一房一价”政策突然要求开发商公示每套房产的价格等相关信息，公示后不得擅自上调，而且拿到预售证后要全部开盘，不允许遮掩房源，要将整个房地产交易规范化，这执行起来是非常有难度的，如果没有一个好的监管机制，政策的效果很难保证。 　　 　　3.处罚力度不够 　　目前，发改委已要求全国各级价格主管部门在近期集中人力和时间，组织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查，对违规行为将严厉处罚，以儆效尤。但如何严厉处罚，却没有详细措施。目前的规定是，对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房产商，处以每套房5000元罚款。这样的处罚，对于获得暴利的房产商来说，完全没有震慑力，他们情愿被罚也要违规，因为遵守“一房一价’相关政策的机会成本实在太低，与他们通过违规获得的利润相比不值一提。所以，处罚力度不够，也不能保证明码标价的落实，不能有效规范房地产商的市场行为。 　　 　　三、如何保证“一