新政策对温州房地产市场影响.docVIP

“新政策”对温州房地产市场的影响 　　【摘 要】国家出台楼市新政“组合拳”，能否激荡温州楼市一片涟漪？能否改变目前房地产市场，尤其是二手房市场低迷的局面？购房者如何应对现有的政策？在政策和市场面前，如何做一个更理智的消费者？这些都是本文要说明的观点。 　　【关键词】新政策 房地产市场 税费 需求 　　 　　一、引言 　　 　　2008年10月22日以来，国务院、财政部、央行三部门先后出台楼市新政，主要体现在降低交易税费、放松信贷对购房者的限制和加强住房保障制度的建设。温州市政府也积极响应国家政策，于11月底出台了《保持我市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，《意见》分进一步加快住房保障体系建设、创造良好的住房消费环境、优化房地产业投资发展环境、促进房地产市场健康稳定发展四部分，共计18条。国家和地方政府出台的楼市新政“组合拳”能否给温州楼市注入一针强生剂，能否使“温州炒房团”再遍地开花，能否缓解购房者的观望情绪，投资者与购房自住者如何客观面对如今的房地产市场，温州现在的房地产市场状况如何，这便是本文探讨的问题。 　　据温州市统计局统计数据显示全市固定资产投资增幅持续回落，已进入低速增长平台。但房地产开发投资还在加快增长，2008年前10个月完成房地产投资168.16亿元，累计比上年同期增长17.2%；房屋竣工面积319.4万平方米，累计比上年同期增长51.7%。而从销售情况来看，今年前10个月商品房销售面积149.29万平方米，同比下降38.4%；销售额135.54亿元，同比下降28.5%。房地产企业景气和企业家信心指数分别为96.27和90.87。所有数据表明温州房地产市场供需双方观望气氛浓厚，交易明显萎缩，商品房销售面积持续下降，温州楼市销售整体趋冷！ 　　 　　二、楼市新政对温州楼市的影响 　　 　　1.楼市新政会刺激一部分市区的购房欲望，缓解目前楼市交易的凝滞现状，但房地产市场不会马上复苏 　　在温州购房，买卖双方交易后，习惯性的方式就是买方付清交易过程中所有的税费。这可不是一笔小钱，营业税、契税、交易手续费等加起来要占总房款的7%以上。新政策中规定：对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。对于购买一套2年至5年100万的住宅，交易时营业这项可以节省5.5万元，假如是首次购买90平方米以下的，契税还可以节省5000元，印花税也可以节省500元。另外，房贷利息一降再降，也大大节约了购房成本。假设一个购房者9月15日前申请了100万元商业贷款，等额本息还款20年。按照原先的基准利率计算，每月得还8258元，20年总计还款1982138元。五次降息后，月供减少到了7129元，每月少还近1129元。降息降税政策的出台会刺激自住型市民的购房欲望，缓解目前楼市交易的凝滞现状！ 　　新政策虽然给购买普通住宅的市民带来了不少的实惠，但不是所有的人都买账的。据我们调查显示，更多的购房者还是希望等等看。再等等，反正到时也能享受眼前的这些优惠政策。自从今年温州楼市进入调整期以来，很多购房者就陷入了观望和等待之中，“买涨不买跌”的心理起着决定性作用。因此，现有政策不可能使房地产市场马上复苏，还得等后续政策的出台。 　　2.楼市新政是救市场，而不是救房价，温州房价不会产生太大变化 　　楼市新政策规定有明显的倾向性，倾向于90平方米以下的小户型，对于总体市场来讲，不可能出现逆转，甚至还会继续下跌。因为温州现有的房价已经超过了一般工薪阶层的承受能力，100万元只能买中套的老房子或小套的新房子，而100万元需要他们二十多年的收入。根据近两个月推出的新盘价格分析，现在的开盘价比今年年初的价格低了10%以上。如地段和规划都不错的吕浦河1#地块，起价14000元/m2，接近旧现房的价格。二手房的交易市场上，近两个月的交易量比政策出台前明显所有上升，但成交价格却没什么变化或略有下调。某些区域跟去年同期相比，最多的甚至下降了20%以上，新城机场大道两旁刚入住不久的住宅小区，价格下跌最明显，比如同人花园，现单价1.4万―2.3万，而去年底却难得有2万元以内的房子出售。 　　3.楼市新政不会刺激投资者投资房地产，当前经济形势又使部分投资者无多余资金来投资房产，因此温州房地产市场不可能马上升温 　　温州楼市多半是靠投资者来支撑的，尤其是新开发的楼盘，7成以上购房者都是投资人。近五六年温州房地产项目开盘，购房者都是得“靠关系”或“靠运气”才可能买得到房子。跟房开公司有熟人，给“面子”才会卖给你一套；或者抽签决定你是不是有机会购买，几