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宏观调控与房地产市场发展协调性研究 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　内容摘要：我国房地产市场的发展还存在着诸多严重的问题，如地区间严重的发展不平衡，需求膨胀与供给滞后的矛盾，房地产投资的高涨与住房保障不足同时并存等。本文针对房地产市场的宏观调控进行了客观的梳理与评价，提出完善房地产市场发展与调控体系的建议。 　　关键词：房地产市场 宏观调控 协调性 　　 　　自2003年以来，在房地产业发展取得显著成就的同时，市场中也出现了不少的问题。针对市场中存在的各种问题，房地产宏观调控措施不断出台。本文结合房地产市场发展实际对宏观调控进行系统的回顾总结，分析调控目标与实施效果之间存在差距的根本原因，挖掘市场正常发展的动力，以期为今后调控措施的制定提供借鉴。 　　我国房地产市场发展取得的成就是有目共睹的。自1998年以来，随着城镇住房制度改革深入推进，住房商品化的新体制基本确立，以土地出让、土地开发、房地产投资、房地产建设、房地产销售与管理、二手房转让等为链条的房地产市场体系逐步完善，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业。 　　 　　我国房地产市场发展中的问题 　　 　　（一）房地产市场显著的区域性差异 　　我国幅员辽阔，地区经济发展不平衡由来已久，这主要是由于历史、自然、区位、制度等方面的原因造成的。到目前为止依然存在的经济发展的不平衡直接影响着我国房地产市场的发展。房地产市场是依托于国民经济、区域经济而存在和发展的，东西南北之间、大中小城市之间的经济差异决定了房地产市场显著的区域性差异。 　　随着我国区域经济发展以及新农村建设政策的出台，各区域之间发展上的不平衡会有所缓和。我国也正在积极采取财税、金融、产业、教育等多方面政策措施推动欠发达地区发展，在减少贫困和解决区域发展不平衡等方面取得了一定的成绩。房地产市场的显著区域差异也会逐渐由原来的垂直型梯级差异为主演变为横向型特性差异为主。 　　（二）房地产供需矛盾较大 　　目前，我国正处于城市化快速发展期，从城市化水平指标看，近十年来增长迅速。1996年全国城市化水平为28.7%，2006年增长为43.9%。快速城市化为城市输送来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主要形式的城市更新过程，因而，在城市化的量和质的指标方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求远远超出了人们的预测。 　　面对如此庞大的社会需求，用地和房地产的供给层面的调整却是比较谨慎而滞后的，一方面是由于房地产供给自身弹性较小和存在滞后的特点所决定的，另一方面也是由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健乃至从紧的金融政策所导致的。供给和需求的关系分析是解释市场现象最有力的证据。在2003至2007年间，全国商品房平均销售价格持续上涨，价格上涨的原因如果排除了非市场因素如房屋质量提高、成本增加、周围设施环境改善等因素外，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的矛盾所致。 　　（三）房地产投资热情与住房保障品性质的冲突 　　改革开放以来，我国居民收入快速增加。2007年城镇居民人均可支配收入达13786元，较2006年增长了约13%，超过了2007年GDP增长的速度。快速增长的居民收入和我国长久以来居民高储蓄率的影响，使得我国居民手中有了相当数量的闲散资金。而国家宏观经济的稳定、快速发展给了民众进行投资的足够信心。随着投资项目的多元化，越来越多的人开始更为注重投资收益的稳定性，而房地产正是以其独有的收益稳定、增值等特点吸引着越来越多的投资者。在我国快速发展的房地产市场中，投资市场和消费市场正同时经历着不断膨胀的过程。在这个过程中，房价的高涨遭遇到我国中低收入阶层住房保障不足的瓶颈，进而引发了对于房地产投资行为的金融、税收等调控限制手段。 　　 　　宏观调控政策与市场发展间的矛盾分析 　　 　　（一）控制房地产投资规模与稳定房价的矛盾 　　一直以来，宏观调控部门主要关注的是投资增长速度指标，对房地产行业的调控也主要关注该行业对固定资产投资的影响。几年间的调控手段一直强调控制“两个闸门”，即希望通过控制信贷和土地来控制投资的增长速度。这种做法在计划经济时代是可行的，但是在社会主义市场经济体制下的房地产市场中，则无法直接改变个人的投资行为。因此，市场调控必须以房价为中心。当我们控制两个“闸门”时，市场会预期供给减少，于是房价上涨，而房价上涨又会刺激地产类公司的利润的大幅度增加。在利润的驱动下，地产公司冲破重重阻力，扩大房地产建设规模。结果是房地产投资增长速度无法得到遏制，2007年房地产开发投资增速在连续两年低于固定资产投资增速后强进反弹，高达30.2