浙江工商学《税法》第七章 资源税法和土地增值税法.pptVIP

【关于利息的其他规定】　　（1）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。即：　　房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内　　（2）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。　　 4.与转让房地产有关的税金　　（1）房地产开发企业：扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加）　　（2）非房地产开发企业：扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加）。　　 【例题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（　）　　A.营业税、印花税　　B.房产税、城市维护建设税　　C.营业税、城市维护建设税　　D.印花税、城市维护建设税 『正确答案』C『答案解析』房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许扣除营业税、城建税、教育费附加。 5.财政部规定的其他扣除项目　　从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：　　加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%　　【例题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（　）。　　A.1500万元　　　B.2000万元　　　C.2500万元　　　D.3000万元 『正确答案』D『答案解析』应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”＝10000×10%＋10000×20%＝3000（万元） 【例题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有（　）　　A.支付建筑人员的工资福利费　　B.占用耕地缴纳的耕地占用税　　C.销售过程中发生的销售费用　　D.开发小区内的道路建设费用 『正确答案』ABD『答案解析』销售过程中发生的销售费用属于房地产开发费用，不能加计扣除。 （二）对于存量房地产转让，可扣除：　　1.房屋及建筑物的评估价格。　　旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。　　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率　　重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。　　2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。　　3.转让环节缴纳的税金（注意营业税的规定）。　　【特殊规定】　　1.凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的：　　旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。　　计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。　　2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。　　3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。 【单选题】位于县城的某商贸公司2010年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2007年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（）。　　A.639.6万元　　B.640.1万元　　C.760.1万元　　D.763.7万元 『正确答案』C『答案解析』销售旧的办公楼需要交营业税、城建税及教育费附加（1000-600）×5%×（1+5%+3%）＝21.6（万元）；因为无法取得评估价格，所以按照购房发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%扣除，600×（1+4×5%）＝720（万元）；对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数，所以可以扣除的金额合计数为720+21.6+18+0.5＝760.1（万元）。 总结： 【关于土地增值税扣除项目的归纳】 （一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让） （二）房地产开发成本（适用新建房转让） （三）房地产开发费用（适