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浅析REITs运用对保障性住房影响 　　摘要：文章简要阐述了REITs的产生，分析了REITs的优势和风险，结合国内、本市的REITs发展会遇到哪些困难。最后分析提出，REITs能为我们保障性住房提供有力的支持，推动盘活公司资产，最大限度提升资产效率。 　　关键词：REITs；保障性住房；拆分；打包；盘活固定资产；资金回笼 　　城市房地产的发展受到地区的人口政策、经济政策、法律政策、房屋调控、市场供求关系等诸多因素影响，一旦这些因素考虑有失周全就容易造成泡沫。伴随着城市化进程的迅速发展，我国房地产开发投资增长速度比国际水平显著偏高，房地产市场价格上涨速度过快，按照市场经济的各种标准而言，房地产价格确实出现了泡沫的迹象，解决的根本途径就是持续有效地解决房屋供求的问题。目前我国主要推行公租房、廉住房、经济适用房以调节房地产市场的供求关系，由于这些房屋是以成本价供应给购房困难人群，没有开发商承建，各级地方政府作为建设方和管理方，在建设资金的筹集、施工、报建、出证、后续运营、管控中付出了较多的时间和精力，承受了巨大的压力，房地产投资信托基金（REITs）为各级地方政府在前期建设资金的筹集、后续商业资产的运营和管控方面提供了新的思路。 　　作为房地产调控长效机制的配套措施之一，2018年4月25日，住建部、证监会联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域、工作程序、监督管理等内容，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，且明确指出，“试点发行房地产投资信托基金（REITs）”，这标志着中国版公开发行的REITs正式走向前台。 　　一、REITs的运行模式 　　REITs是一种以发行证券的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分红给投资者的一种信托基金。REITs在性质上等同于基金，既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于封闭式基金。主要通过“拆分销售资产”――“REITs进行上市（IOP）”两个步骤实现资产的盘活和提高运营效益。 　　例如：香港特别行政区的房屋委员会（简称：房委会）主要负责规划及兴建公营房屋作出租或出售，并负责管理有关物业，是香港最大的业主。根据香港特别行政区积极推行“大市场、小政府”的管制策略，在2003年房委会拆分出售辖下商业和停车设施，交由新成立的领汇管理公司管理（REITs形式），再以拆分上市的形式上市。既解决了房委会面临的财务问题，又能集中资源为市民提供资助租住住房；基金上市后资产交由专业的团队进行管理，提高了资产收益，同时对投资人提供稳定的收益，对香港的整体经济发展产生了积极的影响。 　　二、REITs在国内的应用 　　REITs的发展已经非常成熟，目前世界上多个国家和地区建立了REITs制度，覆盖美洲、欧洲、亚洲、大洋洲，既有发达国家也有发展中国家。中国金融市场对REITS的研究、论证和实践也有了较长的历史，目前在国内发行的租赁市场资产证券化产品总规模已超500亿元，但这些产品大多为私募REITs。近一两年来，中国类REITs产品层出不穷，但多为债权性的私募产品，至今并没有在公开市场交易的标准化权益型REITs。从近期公示的制度和国内的实践来看，目前中国版的REITs与国际上主流的REITs存在一些差异：一是国内REITs与国际市场主流品种的底层资产存在差异，标准化REITs底层资产一般是发行主体持有的物业，国内REITs底层资产比较多样化，既有物?I的BOT运营权，如鹏华前海万科REITs，有通过资产计划嵌套私募基金持有物业，如中信启航专项资产管理计划；其次是投资产品通道不同，标准化REITs投资者持有的是房地产投资信托资格的公司的股票或者基金份额，而国内类REITs投资者多为持有资管计划的优先级；最后较为重要的是国内外税收制度不同，国外取得房地产投资信托资格后标准化REITs对于分红部分一般免除公司所得税，而国内暂无相关税收制度支持。 　　三、REITs的优势分析 　　（一）REITs既是一种金融产品更重要的是一项产业政策。为了应对房地产价格过快上涨，中央推出了租售并举的房地产调控政策，推动住房租赁市场的发展。然而由于房地产租赁市场资金流、信息流的制约，租赁市场流动性较差。推动房地产租赁市场建设既要在土地制度上给予倾斜，更重要的是需要在租赁资产退出机制上形成市场化机制。推动住房租赁资产证券化和REITs正是建设租赁资产金融交易市场的重要举措，对推动租赁住房市场发展举足轻重。 　　（二）REITs政策对房地产企业形成了直接利好，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，降低住房租赁企业的杠杆率