浅析住房制度改革之路.docVIP

浅析住房制度改革之路 　　【摘要】 通过论述改革开放以来，国家在住房方面的改革进程，分析房价逐步上升和住房保障相对缺失的根本原因以及正确看待房地产业的发展，论述加强住房保障的必要性，提出有条件、分阶段、多层次的推行住房制度的进一步改革。 　　【关键词】 住房保障健康发展制度改革 　　 　　1.引言 　　1978年中国住房人均不足10平方米，09年达到30平方米。与改革开放配套进行的房改拉动了钢铁、水泥、建材、家电等50多个行业，09年，房地产产值占GDP近10%，对整个国民经济的推动起着决定性的作用。但是，目前社科院蓝皮书称城镇居民80%买不起房，仅2.5%的人群满足保障性住房条件的要求。 　　为什么在当前资金、技术都相对成熟的情况下，为人民提供的保障型住房如此之少？为什么从05年开始国家对房价的宏观调控先后都沦为“空调”？又该如何改进？ 　　2.前因后果 　　2.1从改革的进程说起： 　　1978年以前，住房主要是行政性管理，形成了单向链条式：国家和单位统包住房建设投资→实物分配给职工或低租金使用。 　　所谓的低租金还不够单位的住房维护，高投入和低产出使企业的资金压力大和内部负担重，没有形成有效的循环机制。随着改革开放的步伐，产权制度和国有资产管理体制开始改革，原有的住房制度严重滞后，改革迫在眉睫。 　　1980年，国务院正式提出允许住房商品化，揭开了改革的序幕。改革的标志性事件有： 　　2.1.1补贴售房试点和提租养房。1982年，在郑州、常州、沙市、四平市试点，试行新建住房补贴出售，个人1/3、地方政府1/3及职工所在的单位1/3，简称售房三三制；1988年，全面提高租金，以租养房，促进购房，把补贴计入工资，提高职工的经济能力。 　　2.1.2逐步货币分配和以售带租。1991年，各地掀起货币工资分配和以售带租的房改试点。 　　到93年已经初步形成了一定的资金良性环流： 　　 　　 　　 　　 　　2.1.3售租建并举和适度保障。1993年提出：三方合理负担，货币形式分配，推行公积金制；以售公房为侧重点，售租建并举，政策配套，促进政策抵押贷款制度的形成；1998年，国发[1998]23号，确定了“最低收入家庭购买廉租房,中低收入家庭购买经济适用房,其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”的原则,并明确“经济适用房是住房供应的主体”。 　　2.1.4全面推进商品房建设和实施宏观调控。2003年,国发[2003]18号，把23号文件中有关“经济适用房是住房供应的主体”改为“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房”，相当于90%以上的城镇居民住房要靠市场来解决，该通知还首次把房地产业列为国民经济支柱产业；2004年颁布《经济适用房管理办法》，由此各地方政府严格限制购买经济适用房人群,供应量也一缩再缩。 　　住房的商品化、社会化、专业化使得房地产业迅猛发展，同时也突显出了很多问题。关于稳定房价、促进房地产业健康发展，国务院在2005年提出 “八条意见”；2006年提出“国六条”及其配套细则；2009年提出“国四条”；2010年，提出“国十一条”，但这些作用似乎很小。 　　2.2当前各方面原因分析 　　随着城市化的发展，大批农民工进城，大量毕业生留在城市打拼，表面上刚性需求使房地产业已经形成了良好的循环机制： 　　 　　 　　但是事实上，现阶段房地产业又有了新的不可循环性，制度问题再次出现。如下图： 　　 2.2.1从国家层面分析。为了促进地方经济的发展，下放事权，但考察地方业绩的主要形式还是以GDP为依据。我国土地国有，起初是为了减少交易成本，现在的土地招拍挂制度，把基础地价改为竞争性变动价格，按70年租金把土地增值收益一次算入地价，并摊入房价。 　　2.2.2从地方政府层面分析。分税制改革后，地方部分税种被上收，但土地的增值收益大部分由地方政府获得，建保障性住房占用土地，政绩不明显，加上主要公共产品和服务基本由地方提供，导致其积极的出让土地，消极的建设保障性住房。 　　今年，在各省市的廉租房和经济适用房用地供应计划中，只有陕西省的计划比例超过30%，大多为10%至20%。北京、浙江、广东的供应比例仅为8.4%、6.9%和5.4%，只有上海超过了20%，而且这仅仅是计划。一些地方政府土地出让金收入几乎占全部财政收入的60％以上。以杭州为例，09年地方财政收入才520亿，卖出土地1000多亿元，财政收入是卖地收入的一半。 　　2.2.3从开发商层面分析。开发商拿地后，在房价持续上涨的预期下“捂地”，例如某开发商在北京5次以“规划调整”为借口，屯地六年，单靠坐收土地和房地产自然升值获利200亿元；有的则是把工业用地转化成为商业用地，赚取大量差价。这就是“上有政策下有对策