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浅议工业企业抵押贷款评估 　　[摘要] 金融机构贷款给借款方，首先希望借款方能够按时还本付息。当借款方不能按时归还贷款时，金融机构期望通过变卖处置抵押物而足额收回资金。金融机构给借款方贷款数额最大额度的确定，抵押物价值的确定，以及如何管理抵押物、采用何种方式处置抵押物最为有利和易于实现，这是评估机构和评估师应当关注和回答的问题，为金融机构提供切实有效的服务并在这种服务中拓展评估业务的发展空间，对评估师既是机会又是挑战。文章探讨了对工业企业的中长期贷款评估应关注的问题，并对借款方的第一还款来源、第二还款来源以及对抵押资产的管理和处置做了初步探讨。与同行商榷。 　　 　　一、项目评估的首要内容――第一还款来源 　　 　　工业企业的资产一般有厂房、设备等有形资产和土地使用权、商标、专利、专有技术、商誉等无形资产。金融机构在给工业企业贷款的同时，往往要求借款方进行资产抵押，以便当借款企业不能按时还本付息时，金融机构可通过变卖抵押物收回贷款。 　　金融机构以经营资金为主营业务，当然希望借款方能够按时还本付息，从而达到经营资金盈利的目的。所以评估抵押贷款项目，首先应当评估借款方有无能力按时还本付息，即借款方在贷款期内（中长期为三、五年以上）的盈利能力是否能够保证其还本付息，即盈利能力是借款方的第一还款来源；其二，当借款方不能按时还本付息时，金融机构通过变卖抵押物获得补偿，这是借款方的第二还款来源；其三是其他保证人的保证。本文重点讨论借款方的第一、第二还款来源。 　　对于借款方工业企业的第一还款来源，对评估机构而言，重点是分析借款方的盈利能力，包括借款前的经营状况和借款后新增项目的盈利能力等。对借款方借款前的财务状况分析，包括其盈利能力、营运能力、偿债能力、发展能力等方面的分析。如分析借款方的净现金流、经营现金流量、净资产收益率、销售利润率、成本利润率、存货周转率、应收账款周转率等财务指标，并与同行业水平或类似企业的财务状况相比较，分析借款方在本行业所处地位及财务状况的优劣等；通过对借款方现有产品的市场销售情况、市场占有份额、企业的经营管理水平、技术发展更新水平及以往贷款信用状况等，分析其发展能力。 　　对于借款的使用，如果企业将借款用于新增产品品种或扩大生产规模，应分析新增项目的资金来源情况，包括所需资金总数和来源两个方面。对新增产品的市场销售状况应作出合理的预测，包括其在贷款期内的市场销售收入、销售成本、盈利水平等，通过对盈利能力、营运能力、偿债能力等财务指标分析并与同业水平（至少是平均水平）或相似企业的财务指标相比较，分析其能否在贷款期内持续稳定的经营和能否按时还本付息。对贷款项目而言，第一还款来源的分析是首要的评估，这是金融机构实现赢利的首要保障。如果第一还款来源落空或存在大部分贷款拖欠的情形时，对第二还款来源――抵押物的处置从实践来看，往往不尽人意，众多的金融不良资产表明，通过处置抵押资产保护贷款的安全，其作用往往是有限的，尤其是工业企业的资产。 　　 　　二、抵押资产评估――第二还款来源 　　 　　抵押物的评估，评估的是在基准日（借款前）的市场价值。首先，对于中长期贷款，由于评估报告的有效期为自评估报告基准日算起的一年时间内，到借款期满，评估报告已不能使用。金融机构的贷款数额一般是根据评估基准日的评估值折扣一定的比率计算的，抵押率一般为评估值的50%-80%。对中长期贷款而言，贷款期满时，抵押物的市场状况已发生较大变化；同时，对抵押物的评估，是假设其在正常持续经营状况下的市场价值，借款方的经营状况正常、能够获取利润且利润水平不过分低于行业平均水平。但这仅仅是一种假设，至于贷款期满时的实际状况并不一定如假设的那样，如果借款方在贷款期间出现不能持续经营的状况，停产或半停产，在这种状况下抵押物的价值与在持续经营状况下的资产价值表现为两种不同的价值类型，前者一般为清算价值，后者为市场价值。因为价值类型的不同，二者的评估值在数额上会产生较大的差异，如果在这种状况下处置这些抵押资产，往往不能足额补偿金融机构的损失。因此，抵押贷款评估应充分考虑在抵押期间抵押物资产价值的变化趋势，而不仅仅是对抵押物在评估基准日、在持续经营状况假设条件下的价值评估。 　　评估作为一种价值判断，不论是咨询性还是鉴证性的，评估报告应当有实际的用途和意义。有学者认为，抵押物的价值评估是设定抵押物所有权及经营条件不发生变化的前提下而进行的价值鉴定。当需要抵押人以抵押物清偿债务时，应另行确定其价值，原评估值不能作为抵押物转让的价值依据。抵押贷款评估报告的有效期一般为一年，当抵押贷款合同期限在一年以上时，若债务人不偿还贷款，银行通过变卖行使处置权和收益权时，评估报告使用时限也已过期，评估师没有必要对评估报告有效期以后的变卖价格过多考虑。若如此，评