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浅议特殊用地基准地价评估 　　【摘 要】随着我国经济的快速发展和土地使用制度的不断深化，土地管理工作日趋显得重要，而基准地价又是土地管理的基础，如何科学合理的评估基准地价并建立起完整的体系是目前基准地价评估的关键。本文通过界定特殊用地基准地价内涵、分析其特点，以焦作市为例，对特殊用地基准地价进行验证与确定，提出特殊用地基准地价评估方法的技术要点。 　　【关键词】特殊用地；基准地价；评估方法 　　 　　1.引言 　　目前城镇基准地价评估的方法主要有：(1)以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价；(2)以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。上述方法对于商服用地、工矿仓储用地、住宅用地基准地价评估比较适用，而对于特殊用地基准地价的评估则很难适用。一方面因为特殊用地大多不以营利为目的，收益很小且收益很难准确界定；另―方面因为该类用地市场交易案例很少。 　　2.特殊用地的涵义及特点 　　2.1 特殊用地的涵义 　　特殊用地包含以下五个二级类用地： 　　(1)军事设施用地：指直接用于军事目的设施用地。 　　(2)使领馆用地：指用于外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等的用地。目前焦作市无此类用地。 　　(3)监教场所用地：指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的建筑用地。 　　(4)宗教用地：指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。 　　(5)殡葬用地：指陵园、墓地、殡葬场所用地。 　　2.2 特殊用地的特点 　　(1)这类用地由于其功能的特定性，同样具有公共服务的特点，具有一定的社会效益； 　　(2)此类用地形态多呈点状，面积小、数量少，分布零散； 　　(3)此类用地也多不以盈利为目的，收益很小或无收益； 　　(4)此类用地使用权形式多以划拨方式取得，市场交易案例很少； 　　(5)此类土地不同类型具有不同的分布，军事设施用地城区内外均有分布，监教场所用地多分布在郊外，除教堂、烈士陵园分布在城区内部，其他类型的宗教用地、殡葬用地多分布在郊外。 　　3.特殊用地基准地价的评估 　　由于特殊用地的收益很难准确界定，又缺少市场交易样点资料，参照宗地地价评估的技术途径，根据地价评估原则，采用以下两种思路方法评估特殊用地的基准地价。 　　3.1 用途系数修正法 　　用途系数修正法的评估思路为:首先确定新增用途地价的修正基础，其次确定用途修正系数，最后根据地价修正模型确定新增地类各级别的基准地价。 　　3.1.1 特殊用地地价修正基础的确定 　　(1)通过基准地价影响因素的相关性分析，判断不同用途土地利用上的趋近性，以确定特殊用地地价的修正基础。 　　影响地价的因素有一般因素、区域因素和个别因素。由于在一个城市或城市中的某些区域，一般因素的变化只会引起整个城市地价水平的变化，并不造成局部地价的变化差异，因此，在同一城市中对基准地价产生影响的主要因素一般为区域因素和个别因素。区域因素主要包括：商服繁华影响度条件、交通条件（道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度）、基础设施状况、公用设施状况、环境状况（环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度）、人口密度状况、产业集聚状况、规划限制因素等；个别因素主要包括：土地利用限制因素（容积率、建筑密度、建筑限高、土地利用强度、特殊选址要求等）、宗地自身条件（宗地形状、宗地面积、临街宽度、临街进深等）。下面通过影响因素的权重大小对各类用途地价影响因素的影响程度作相关性对比分析。相关性程度大小用“高”（权重0.10）、“中”（0.05≤权重≤0.10）、“低”，（权重 　　Hj一一行业用途修正系数； 　　B一一其他因素影响地价增减修正，包括土地开发成本差异修正、行业垄断效益修正、盈利行业加价修正、非盈利行业减价修正、特有因素影响地价修正等。 　　3.1.4 新增地类基准地价的确定 　　应用行业用途修正系数计算地价时，不考虑其他因素影响地价增减修正(B)，在确定二级类修正系数时考虑。根据行业用途修正系数和地价修正模型，计算出的焦作市区特殊用地各地类各级别的基准地价详见下表3-6。 　　应用共有的定级影响因素的权重比例法确定用途修正系数计算地价时，考虑特有因素影响地价修正。特殊用地相对于住宅用地的特有因素为规划限制因素，该特有因素相对于工矿仓储用地来说为二者共有因素，因此确定特殊用地特有因素影响地价修正基础为工矿仓储用地地价（经过各种修正后的地价）； 　　特有因素修正=（1-修正系数）×特有因素修正基础地价。 　　根据共有的定级影响因素的权重比例法确定用途修正系数和地价修正模型，计算出的焦作市区特殊用地各地类各级别的基准地价详见下表3-7。 　　 　　注：表中基准地价为用共有的定级影响因素