公共租赁住房商业运作模式的探索和研究-法律专业论文.docx

上海交通大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明:所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立 进行研究工作所取得的成果。除文中己经注明引用的内容外， 本论文不 包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果 。对本文的研究 做出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。本人完全意 识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名:比忍多人 日期: )0 11 年 5 月 13 日 2 PAGE PAGE 2 上海交通大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立 进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不 包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究 做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意 识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：沈志英 日期： 年 月 日 上海交通大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同 意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许 论文被查阅和借阅。本人授权上海交通大学可以将本学位论文的全部或 部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制 手段保存和汇编本学位论文。 保密□，在 年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密√□。 （请在以上方框内打“√”） 学位论文作者签名： 沈志英 指导教师签名：林彦 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 公共租赁住房商业运作模式的探索和研究 摘 要 近年来，住房保障成为民生和发展的重大问题，是社会关注的热点、 理论研究的难点。自 2009 年 3 月“两会”期间温家宝总理在政府工作 报告中首次提出“积极发展公共租赁住房”以来，公共租赁住房已成为 完善保障性住房体制、引导中国楼市理性健康发展的战略性举措。但如 何拓展公租房的资金来源，确保公租房建设的可持续发展又成为新的难 题。实际上，公共租赁住房某种意义上就是商业地产，是经营性物业， 借助资本市场服务于公共租赁住房建设，是当前保障性住房体系制度设 计面临的重要课题，核心难点在于如何使作为公共品的公共租赁住房满 足资本市场对资本品的要求。因此，可以考虑引入国际通行的房地产投 资信托基金 REITs 来扩大资金来源。政府通过市场机制进行金融创新， 将房地产投资信托基金 REITs 应用于保障性住房建设是一个全新的课 题，具有重大的实践意义和社会意义。 为此，我们从公租房和房地产投资信托基金 REITs 两方面入手，分 析其概念、发展以及存在的瓶颈问题，借鉴香港保障性住房尤其是领汇 模式的经验，探索公共租赁住房引入 REITs 的商业运作方式，并按照其 要求设计政策制度，主要围绕四个方面的问题：一是 REITs 的基本立法 问题以及公共租赁住房（保障房）REITs 的法律支撑问题。二是按照资 本市场对资本品的要求，选择公共租赁住房优质资产作为标的，并设计 补贴政策提升和保证 REITs 的资产收益率。三是理清产权问题，完善资 产权属安排，实现公共品与资本品在法律基础上的对接。四是及时探索 公租房有效管理模式，探索创新社会管理的新机制，通过与经济承受能 力挂钩的“租金券”等补贴政策，使租户“阶层混搭”，提高入租率和 租金收缴率，确保 REITs 的持续发展。 通过我们研究和探索利用市场资金，成立公共租赁住房 REITs，建 立商业运作的合理机制，将公共租赁住房作为公共品转换为资本品进入 资本市场，解决资金来源的瓶颈问题，开创一条“政府立规、社会监督、 基金化运作、专业化管理”的公共租赁住房建设和管理新思路，充分发 挥金融创新在解决重大民生问题上的作用。 关键词：住房问题，公共租赁住房，REITs，融资 Public Rental Housing Commercial Operation Mode Of Trial And Research ABSTRACT In recent years, the housing safeguarded into the livelihood of the people and the development major issue, is hot spot which, fundamental research difficulty the society paid attention. Since March, 2009 “two meetings” period Premier Wen Jiabao in the government work report proposed for the first time “has developed positive