我国房产租金回报率持续走低，房价快速上涨值得忧虑专题报告.pdfVIP

上海易居房地产研究院综合研究部 专题报告 我国房产租金回报率持续走 低，房价快速上涨值得忧虑 出品：上海易居房地产研究院综合研究部 执笔人：杨红旭 张秀琴 专题报告 电话：021 2009 年 7 月 报告摘要 ⊙房价与租金紧密相连：短期内房价波幅往往大于租金，但长期而言，二者变化具有很高的一致性。（1991 年至 今美国房价年均复合增幅为 3.89%，仅略高于租金 3.21%的增幅；1981 年至今香港私人住宅售价指数同比增幅基 本上都是围绕租金指数同比增幅上下波动。） ⊙从租金、房价来看，2004 年至 2008 年，我国大陆租金涨幅维持在 2%上下，但房价增幅却高达 6-10%，二者之 间的乖离度与 2002-2006 年的美国非常相似。尽管我国属楼市快速发展期，与美国成熟期不同，但这种房价脱离 房租的现象，说明房价增长过快，已经不合理。 ⊙从租金回报率来看，受传统置业观影响，在我国往往只存在租赁需求向购房需求的单向转变，而最终导致了房 价长期脱离租金增长的态势，租金回报率偏低。 ⊙近年来国内租金回报率呈下降趋势，至今年 1 季度已相对 2001 年 1 季度降低 30%。即意味着以租金回报率衡量， 我国房产的投资价值是下降的。短期而言，受通胀预期影响，部分投资投机需求入市，必然会进一步推高房价， 但长期而论，租金回报率偏低却是不争的事实，未来房价水平必然还会向租金水平靠拢。 ⊙从各物业类型的对比来看，在国内，短期投资住宅回报率更高，而长期则投资商办物业更划算。 ⊙2009 年 1 季度七城市普通住宅租金回报率除北京外均小于 4%，低于国外水平。其中，上海、杭州均低于 3%， 可以界定为存在一定房价泡沫。如要恢复到 5%的租金回报率水平，七城市房价平均下降幅度需达 31.5%。因此， 在相当长的一段时间内，我国普通商品房租金回报率都很难恢复到 2001 至 2004 年的合理水平。 ⊙与股市相比：短期而言我国股市投资风险明显高于楼市；但长期看，投资股市和投资楼市的回报率差别不大， 房产保值、增值的稳定性优于股票，但股票流动性更佳、交易成本更低，二者并无本质的区别。 page 1 上海易居房地产研究院综合研究部 专题报告 易居报告:我国房产租金回报率持续走低，房价快速上涨值得忧虑 今年 3 月以来，随着成交量的持续增长，全国房价出现止跌回升的“拐点”， 5 月以来，随着投资投机需求的加速入市，房价涨幅加大。于是，业界关于房价 泡沫的忧虑和争议越来越显性化。 如何判断是否出现房价泡沫，是防范和治理泡沫的关键。泡沫，是由于虚拟 需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，衡量房地产是否 出现泡沫也有多个不同的角度、不同的标准，发达国家一般用空置率、房价收入 比和购租比三个指标加以衡量。空置率，主要用于判断是否存在过度膨胀的虚拟 需求，并最终形成房屋的空置；房价收入比，主要用于价格是否处于由居民收入 能够支撑的合理水平；购租比，则主要从租金回报角度判断住房是否具有投资价 值。 今年以来，上海易居房地产研究院综合研究部已经就房价收入比和空置率做 过专题研究，从房价收入比分析，全国整体上不存在明显的房价泡沫，但一线城 市和厦门、杭州等少数二线城市已出现泡沫；从商品房空置率分析，目前全国空 置率处于历史偏低水平，除了北京以外，不足为忧。 本报告，尝试从租金回报率（本质上等同于购租比）进行分析研究。试图通 过对近年来的房价、租金变化情况，以及当前租金回报率的分析，对我国过去多 年的房产投资回报率进行一次较为深入的研究。同时，报告也试图通过房产与股 市的投资回报率对比，