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混合集约用地模式经济学分析 　　内容摘要：土地集约节约利用已经成为被广泛接受的土地利用模式和用地目标。本文基于传统经济学原理，使用微观理论，对土地混合利用构成的土地集约利用系统进行了解释。最后，基于混合用地的特点，提出一些值得注意的方面。 　　关键词：集约利用 混合利用 边际效益递减 社会福利 竞租 　　 　　混合用地的特点及与集约用地的关系 　　土地的利用实质是一个复杂的系统，具有用地承载性、用地高效性、利用空间多维性、用地功能结构复杂性等要求，其本质体现为社会再生产过程相互联系、产业间相互联系、比例关系以及由这些联系和关系表现出来的系统性和整体性。无论在土地上的投资水平如何，土地可持续利用的基本前提是：维持各类用地间的相互平衡。对于集约用地而言，就是均衡的增加各类用地的投入水平。一方面，实现高投入，另一方面，要保持各类用地之间的平衡性。以香港为代表的混合用地模式作为一种日益流行颇有成效的集约用地方式，非常有效的实现了高投入和高产出的集约用地要求，香港的成功经验表明只有在充分尊重用地间的有机联系的前提下，才能实现用地的高产出，实现土地的经济、社会和生态三种效益，才能确保用地模式具备可持续性。总之，集约用地离不开不同用地之间合理配比关系，合理配置的混合用地是实现集约用地的重要策略。 　　混合集约用地的相关经济学解释理论及再分析 　　（一）体现了竞争和空间分化理论 　　土地利用类型的空间分布是土地竞标的结果。丹尼斯（Denise）等认为不同土地利用类型能够支付的地租水平有所差别，从而会造成城市土地竞争和空间分化。按照上述原理，商业用途、住宅用途、工业用途、公共用途之间应该有较为明显的界限。值得注意的是，现实中的各类情况与理论推理的结果存在一定的出入，住宅、商业、工业、景观用地之间并不存在明显的界限；往往在商业价值最高的地段存在较大范围的学校、公园、绿地等。Nelson认为由于存在外部性，不同用地之间会互相影响，因此城市土地竞争和空间分化曲线与丹尼斯分析的曲线略有区别。首先由于靠近住宅用地（临近消费者），商业用地的价值被资本化了，土地的价值受到影响。同样，由于过分接近商业，住宅用地需要承受环境及噪音污染等负面影响，造成土地价值下降。因此，住宅、商业、公共设施等各类用地不仅不应该存在明显的界限，相反这些用途的土地应该是混合使用的，体现动态均衡和地价最大化原理。 　　（二）符合土地利用效益边际报酬递减原理 　　从实质看，用地结构反映用地产业间生产、交换、消费等方面的相互联系。从总供给与总需求相互协调的角度看，用地结构其实是资源转换器。产业间的关联性需要体现为用地结构和布局，譬如一定面积的住宅需要配备一定比例的商业和公共交通配套；同样，一定面积的商业需要配备一定比例的住宅和交通，总之，用地的合理布局指的是具备恰当比例的用地。混合立体的城市建设用地模式优化了土地上各类生产要素的组合比例，实现不同用途用地之间生产和消费之间的平衡，在这种平衡条件下，单位用地的产出水平才能得到持续提高。根据边际报酬递减原理，通过合理规划，确定用地布局，从实质上讲，是通过增加可变要素发挥作用的空间，延长可变要素与其他固定要素正向作用的时间，体现出的单位土地面积的利用效益有所提高。图1表示在已有固定的投资水平下，土地利用布局合理和土地利用布局不合理情况下单位土地面积上的产量曲线。TP、MP分别表示总产量曲线和边际产量曲线。对比TP1 和TP2可以看出，土地面积上有同样固定要素投入，但用地布局更合理情况下，OT2大于OT1，说明通过合理的用地布局，可以提高可变要素投入的强度，从而提高单位面积上的产出水平。反之亦然，如果单位用地的固定要素缺乏合理性，可变要素投入带来的生产总量的增加范围OT1小于OT2。 　　这一理论能解释为何公共设施和公共用地的投入并不总能带来土地的集约利用。譬如某一地块规划的用途为商业、居住、公共配套及交通，已经投入的固定要素包括公共配套、居住和商业交通，此时加大交通的投入水平有利于地区整体的发展，从而有利于经济效益的提高；反之，如果在同样的地块内投入固定资产的水平相当，但仅包括住宅和公共设施，缺乏相应的商业用地。在这种情况下，出于对交通等公共用地的使用频率的考虑，盲目的加大对公共交通投入，而缺乏对交通的使用，是一种不理性的行为，过度的投资只能带来高成本、低收益的后果，欧洲最初分中心的发展模式就体现了土地利用结构不合理造成的土地集约利用水平低的后果。 　　（三）体现帕累托最优 　　按照不同用途用地经济价值的产出水平来看，不同用途的用地之间产出水平和集约水平是不同的。通常认为商用地住宅用地景观用地农、牧、林业用地。然而，现实中，从城市中心到城乡边际的土地并没有按上述集约利用类型进行布局。如何解释这一现象？根据福利经济学原理