江苏省中行南京“水云间”房地产开发项目投资评估分析.pdf

工程硕士论文 江苏省中行南京“水云间”房地产开发项目投资评估研究 1绪论 1．1本文的研究背景和意义 1．1．1国内外宏观经济形势 当前，世界经济正面临着低迷的发展前景，以欧洲和美国为例，欧洲经济正遭遇着 主权债务危机，而美国也正在陷入高失业、高负债的困境。大多数国家对世界经济前景 济形势与展望》，预期2012年世界增长速度将削减为2．6％；欧洲央行也对2012年欧元区 的经济发展进行了预测，认为2012年欧元区区内生产总值将会下降0．4％到增长1．0％之 间……从已经公布的数字来看，各国经济发展都存在着不同程度的问题：美国，经济缓 慢恢复的背后失业率却一直居高不下；欧元区，欧债危机使得整个欧洲大陆愁雾惨淡， 不仅如此，2012年1月国际评级机构标普公司下调了法国、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、 马耳他、斯洛伐克、奥地利、意大利和斯洛文尼亚等9个欧元区国家的主权信用等级， 认为欧元区目前所出台的一系列救市政策仍然不能够遏制住主权债务危机的进一步蔓 延，这样的举措给在欧债危机中挣扎的各国带来了重重的一击；日本，2011年各项经济 指标已经连续3个季度呈现负增长状态；受到全球经济形势的影响，其他一些新兴经济 体的经济增速也纷纷放缓。 值得庆幸的是，在面对如此复杂多变的全球经济形势以及人民币升值、出口下行、 外汇缩水等压力不断增强的环境下，中国经济依然保持着较快的增长趋势，总体经济运 避免地呈下滑趋势，但是平均增速仍然位居世界领先水平：中国经济发展总的基本面并 没有发生太大的改变，经济回调的同时存在着诸多支撑经济保持快速增长的因素，以固 定资产投资增长为例，我国制造业与基础设施建设投资一直以来保持着稳健的增长，对 我国经济发展形成了良好的支撑，预计接下来中国经济增长速度也不会出现大幅度下降 的局面。从CPI方面来看，CPI冲向高位后有逐月回落的变化趋势，从2011年8月开始， 济指标方面，PMI数据重新回到临界点之上：2011年10月发布的中国制造业采购经理指 定程度上增加了我国市场的乐观情绪，12月份PMI数据的回升表明未来中国经济发展发 生较大滑坡的可能性不大；此外，从我国企业景气指数和企业家信心指数来看，这方面 1绪论 工程硕士论文 数据在2011年虽然有所回落，但是自2009年以来已经连续12个季度位于景气区间，以 100，表明大多数企业景气状态良好。2011年12月中央经济工作会议将“稳中求进”定为 2012年经济工作的总基调，提出2012年我国要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政 策，以此保持宏观经济政策的稳定性和连续性，增强宏观调控的灵活性、针对性和前瞻 性。稳中求进需要经济发展过程中将稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和 谐等方面充分结合，既要“稳”，也要“进”。稳，就是要保持宏观经济政策、经济发展水 平、物价总水平和社会大局的基本稳定和平稳增长。进，就是要充分利用好当前中国经 济的战略机遇期，在转变经济发展方式上取得新进展、深化改革开放上取得新突破、改 善民生上取得新成效。综上所述，只有把握好了“稳中求进”的基本政策，才能有效地防 止我国经济增速的大幅下滑，避免物价水平的涨幅反弹，有利于缓解能源、资源以及生 态环境等各方面的压力，对于加快经济发展方式的转变，经济社会发展良好势头的保持 起着巨大的推动作用，为我国在激烈的国际竞争中赢得主动地位打下坚实的基础。 2012年我国经济正面临世界经济低迷、楼市政策调控以及地方政府平台债务风险等 三方面的多重压力和考验，上半年经济增长速度也明显放缓。但是随着“稳中求进”的一 系列政策的陆续出台以及效果初显，下半年我国经济增速将会呈现反弹局面。预计2012 年我国经济发展将会呈现出“一季度低开，二、三季度稳走，四季度有所回升”的较好局 面。 1．1．2我国及江苏省房地产行业发展态势 房地产业是我国国民经济的支柱产业，我国的房地产市场是目前世界最大的房地产 市场。自改革开放以来，尤其是1998年深化城镇住房制度改革以来，城镇化进程明显加 快，同时我国的房地产市场也得到了迅猛的发展。仅在2006至2010年五年间，我国城镇 房地产竣工面积总量达至fJ31．59亿平方米，年均竣工6．32亿平方米；其中住宅竣工面积总 售7．94亿平方米，其中住宅销售总量为35。77亿平方米，年均销售7．15亿平方米。我国房 地产行业的快速发展，有效地促进了国内消费水平的提高和投资水平的拉动，对于扩大