20070907_社区商业研究分享——商业的视角@沙龙.pptVIP

版权声明 社区商业研究分享 世联内部分享 相关背景，平台上对社区商业已经有的沉淀 本次沙龙出发点：商业本质和实践思考 本次分享的内容 社区商业定义：国内较为模糊，现多参考国外 社区商业规划要点，核心是商铺单元 社区内部外部之殇商业与住宅区的区隔，尤其是高档次项目 示意：商业交通可达性 示意：增强商业可视性 本次分享的内容 社区商业价值：与住宅类似，由现实和预期决定 基本价值的实现：实质是靠消费力（社区内和辐射的）增长 从经营角度看，社区性商业租金一般不会超过100元/㎡/月，对应售价2万/㎡ 溢价因素：根据新兴地区经济的发展经验，资产价值随本币升值会大幅度提升 从日本、台湾和韩国的情况看，随着本币的升值，资产价值会得到大幅度的提升。 汇集各方对中国汇率的看法，未来5年内人民币将小幅上涨，年升值幅度在2-7%之间，到2010年，人民币达到6.62人民币=1美元，2012年达到1美元=5.6元人民币。 以厦门建发圣地亚哥为例：对项目商业潜在的收益评估的简化测算 社区商业的价值增长路径 View：持有或销售情况视具体情况 案例研究：国内地产公司偏向于直接销售商业获取收益，不成熟区域则持有为主 大部分选择销售，主要是街铺。 不成熟区域，则以持有为主。 随着政策的不明朗，持有渐成风气。 案例研究：大部分选择销售街铺回笼资金，而持有主力店或集中式商业 案例研究：销售一般选择与住宅同时进行或者短时间错开 关于增值税：可通过控制销售面积以规避 关于物业税，如果征收，对持有商业物业影响很小 从港澳地区和国外物业税征收情况看，各地均对持有型物业课税，但对税率不高，对商业用房部分还有减免。 从国内开征物业税的迹象看，短期内物业税的开征可能性不大，“因为不到万不得已，政府是不会正式实施这一杀手锏的”。 本次分享的内容 社区商业的业种业态选择一般服务社区需要和辐射周边为方向 参考：不同业态租金与承租面积间关系 案例研究 万科城位于深圳北部关外，坂雪岗高新技术开发区内，毗邻华为基地﹑新天下基地等多家高新技术企业 区位：万科城位于深圳北部坂田岗高新技术开发区内，毗邻工业区中的多家知名企业：华为基地，新天下基地，富士康基地。 交通：梅观高速与机荷高速交汇 环境：无特殊景观资源 2004-10-01万科城一期住宅与第一部分商铺同时发售。 2005-05-01万科城二期住宅发售，第二部分商铺同时发售。商铺与住宅联动销售，相互呼应。 商铺并没有在一期业主入伙前开业，而是追求完全招商成功后再开业，但时间间隔4个月并不是很长。 深圳万科城风情步行街商业组合是具有对外辐射功能的社区商业，主要为餐饮、小百货、家居、社区配套 万科城商业总面积22000㎡ 共有三个主力店： 华润万家 1700㎡ KFC 600㎡ 丹桂轩 1600㎡ 万科风情步行街业态中餐饮都占到很大比例。 租金（除主力店）： 60-120元/㎡ 平均租金75元/㎡ 经过二年时间的市场检验，万科风情步行街的业态布局整体没有改变，但在局部有一定的调整，租金水平上餐饮类商家租金保持原状，其他业种租金整体下滑 调整变化 ① 原小百货+超市 1F 小百货撤场，做餐饮 2F 除超市外撤场，现空置 3F 一直空置 1F餐饮租金80元/㎡ ② 原社区配套 50%的铺面重新招商； 现空置铺面占总面积的10% ； 租金（出去三级市场地铺）下调至40-60 元/ ㎡ ③ 建材家装区 有45%的建材商户撤场，其中20%做美容SPA，其余25%改为装修公司 租金从均价60元/㎡下调至45元/㎡ ④整体撤场，改为社区配套。 万科城城商家都认为餐饮业态经营成功，小区的较低的入住率对其他商家影响很大 万科风情步行街做餐饮的很火，其他的生意不怎么好做，去年关了好多家了，服装的生意更不好做，社区没有什么人住阿，将乐些租金也没用，一直在亏，所以我准备转铺了。 ——万科城C5区女装商户王女士 这面餐饮生意还可以，周末人很多，主要是华为基地新天下的员工，富士康离得远些，但也有来的，小区的现在一二期加起来也没有多少人住进来，住进来的许多也在家自己做饭吃。 ——巴蜀滋味轩刘老板 与之前想象的差距太大，小区现在没有多少入住，生意很差房东又不肯降房租，所以做完这个月就