我国保险资金投资商用物业大势所趋.pdfVIP

中国保险报/2008 年/11 月/17 日/第008 版 投资 我国保险资金投资商用物业大势所趋 任泽华 进入 2008 年以来，股市持续低迷对保险资金投资收益产生了严重的负面影响，造成目前保 险资金投资收益率大幅波动的一个重要原因是投资渠道过窄，保险资金进入商用物业领域对我国 保险业发展具有十分重要而特殊的意义。 我国保险资金投资商用物业的基本情况 国务院2006 年颁布的“国十条”明确指出：“开展保险资金不动产和创业投资企业试点”为 保险投资渠道向不动产领域放开指明了方向。虽然 2006 年 3 月出台的《保险资金间接投资基础 设施项目试点管理办法》并没有将房地产列入可投资范围，也没有其他明确的法规政策出台，但 近些年来，政策“瓶颈”未能阻止保险公司以自有资金涉足房地产领域。正在审议中的《保险法》 修订草案中也增加了保险公司可以投资不动产的规定，并要求保险监管部门对保险公司投资不动 产的具体比例作出规定。 目前，保险公司投资房地产的方式主要有“自用+租赁”、设立或委托专业机构间接投资、自 建等。 （一）“自用+租赁” 近几年，在北京、上海等城市的繁华地段，许多保险公司出于自用和租赁目的购置成熟的写 字楼，在满足自身办公需要的同时，通过部分出租获取不菲的现金流。保险公司以自用名义购买 的写字楼纳入固定资产，只需满足偿付能力监管要求，而不必上报监管部门批准。因此，国内许 多保险公司纷纷以购买办公楼的方式进入房地产领域。在北京地区，部分保险公司购置写字楼的 典型案例如表1 所示。 （二）设立或委托专业机构间接投资 保险公司间接投资房地产一般采取两种方式：一是合作开发房地产项目，二是合资成立房地 产投资公司。其中，第一种方式包括股权投资合作、与专业的物业管理公司结成战略合作伙伴关 系共同开发房地产项目。 1.以股权投资方式合作开发房地产项目 在这种投资模式下，保险公司主要以购买相关房地产项目部分股权的形式进行操作，这样可 以充分借助合作方在地产开发、项目管理和营运上的经验和优势，以弥补自身的不足。和独立承 运商业地产项目相比，投资地产股权可以适当降低项目开发风险；但和租赁相比，则需要承担更 多的项目营运风险。目前，国内保险机构以股权投资方式合作开发房地产项目的典型案例如表 2 所示，平安最具代表性，平安集团通过旗下的平安信托和平安置业投资入股了国内多个商业地产 项目。 2.与专业的物业管理公司结成战略合作伙伴关系 选择具有专业优势的物业管理公司作为战略合作伙伴，合作开发房地产项目，既可实现获取 投资收益的目的，又可减少经营风险。中国人寿便是采用此模式的典型案例。2007 年6 月，中国 人寿资产管理公司与美国Aetos Capital 签订合作协议，建立了战略合作伙伴关系。协议规定中国 人寿虽不直接投资具体项目，但可通过协助 Aetos Capital 开展地产投资收取佣金。目前，Aetos Capital 在国内广泛投资各类地产，包括：写字楼、住宅、工业地产、零售业地产、酒店以及地理 位置良好、具有发展潜力的土地。 3.合资成立房地产投资公司 第1 页 共3 页 在这种模式下，保险公司或旗下公司与国内外在房地产投资领域或物业经营方面具备一定优 势的公司共同出资成立一家新的公司，共同开发经营商业物业。2006 年7 月，平安置业与泛华置 业（云南玉溪）有限公司成立玉溪平安置业有限公司，开发经营玉溪美佳华（沃尔玛）商业广场， 其中平安集团拥有79.90% 的股权。2008 年4 月，平安信托与四川“宾馆业航母”——锦弘集团 合资成立弘安投资管理公司，开拓四川地区物业投资业务。 （三）自建 在这种模式下，保险公司以购地自建、独立开发商业地产的方式进入房地产业。不过，保险 公司独资开发地产项目容易因专业度欠缺而带来损失。目前，一些项目尚未投入运营，保险公司 是自己承担物业的经营管理还是与其他物业公司合作，或是采取其他方式，都还有待进一步考证。 我国保险资金投资商用物业乃大势所趋 保险业务主要分为两类，即承保业务和投资业务，而投资业务则是现代保险企业的生命线。 随着保险业务的发展与市场竞争的不断加剧，承保业务逐渐成为一种拓宽资金来源的渠道，