我国房地产企业融资创新——夹层融资.pdfVIP

工海房地 我国房地产企业融资创新 夹层融资 文 ／黄珍珠 何德媛 一 、 关于夹层融资 债中，投资人将资金借给借款者的母公司或是某个拥有借 (一)夹层融资的概念 款者股份的其他高级别实体 (以下简称 夹层借款者”) 夹层融资 (MezzanineFinancing)是一种介于优先债务 夹层借款者将其对实际借款者的股份权益抵押给夹层投 和股本之间的融资方式，指企业或项 目通过夹层资本的形 资人，与此同时，夹层借款者的母公司将其所有的无限责 式融通资金的过程。之所以称为夹层．从资金费用角度看． 任合伙人股份权益也抵押给夹层投资人。这样，抵押权益 夹层融资的融资费用低于股权融资，如可以采取债权的固 将包括借款者的收入分配权，从而保证在清偿违约时，夹 定利率方式，对股权人体现出债权的优点 ；从权益角度看， 层投资人可以优先于股权人得到清偿 用结构性的方式使 夹层融资的权益低于优先债权．所以对于优先债权人来讲， 夹层投资人权益位于普通股权之上、债券之下。在优先股 可以体现出股权的优点。这样，在传统股权、债券的二元 结构中，夹层投资人用资金换取实际借款者的优先股份权 结构中增加了一层。夹层融资是一种非常灵活的融资方式， 益。夹层投资人的优先体现为在其他合伙人之前获得红利 作为股本与债务之间的缓 中．使得资金效率得以提高。 在违约情况下，优先合伙人有权力控制对借款者的所有合 夹层融资模式大致分成四种。第一种是股权回购式 伙人权益 (见图1)。 就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购 这 是比较低级的。第二种是房地产公司一方面贷款，另一 方面将部分股权和股权受益权给信托公司．就是 贷款+ 信托公司+股权质押 模式。第三种是贷款加认股期权， 到期贷款作为优先债券偿还。第四种模式是多层创新。 (二)夹层融资的风险和回报 夹层融资的回报通常从 以下一个或几个来源中获 取 ：1现金票息，通常是一种高于相关银行间利率的浮 动利率 2还款溢价 3股权激励 ．这像～种认股权证 ， 图1夹层融资的一般形式 持有人可以通过股权出售或发行时行使这种权证进行兑 现。夹层融资的利率水平一般在 10％ ～15％ 投资者的 (四)夹层融资的特点 目标回报率是20％ ～30％。它的回报率低于私有股权， 第一 夹层融资结合了固定收益资本的特点和股权资 高于优先债务；它的风险低于股权融资，高于优先债务。 本的特点 可以获得现金收益和资本升值双重收益。 一 般来说，夹层利率越低，权益认购权就越多。 第二 对投资者而言 夹层融资在融资期内有可预测 (三)夹层融资的形式 的、稳定的、正向的现金流入 并且可以通过财务杠杆来 夹层融资通常采取夹层债 、优先股或两者结合的方式， 改变资本结构 ，提高投资收益。 也可以采取次级贷款、或采用可转换票据的形式。在夹层 第三，对融资方而言 夹层融资成本一般高于优先债 上海房地 务但低于股本融资，而且可以按照客户的独特需求设计融 融资渠道。此时．夹层融资成为房地产开发企业另一重要 资条款，在最大程度上减少对企业控制权的稀释。夹层融 资金来源．带有某种必然性。 昕88 资适合那些现金流可以满足现有优先债务的还本付息，但 是难 以承担更多优先债务的企业或项 目。 三、我国房地产融资运用夹层融资方式的实现 第五．从行业角度看，因为融资规模、现金流和信用