20030420_深圳_中信海阔天空_宏观经济_深圳市房地产业宏观环境研究.docVIP

深圳市房地产业宏观环境研究 世联地产顾问（深圳）有限公司 2003年4月24日 报 告 摘 要 本报告主要从经济环境与政策环境两个角度研究宏观环境对深圳市房地产业的影响。 经济环境对房地产业的影响是从产业结构、投资结构、消费结构和相关产业四方面进行研究。研究采用的经济指标有GDP、产业结构、建筑业GDP贡献、固定资产投资、基本建设投资、房地产投资、人口结构、收入水平、消费支出、恩格尔系数和住房需求收入弹性。研究表明，十年来深圳市房地产业发展的所处的经济环境基本良好，产业结构的调整将有利于深圳市国民经济持续稳定的增长，房地产业将在今后相当长的时期内保持飞速发展势头。深圳居民有较强的购房能力，房价水平比较合理，未来几年房价不会有大的波动。深圳市房地产业处于数量与质量并重阶段，消费者对住房消费质量要求较高，选择更加理性。银行在房地产开发贷款投入上比较理性，但房地产投资与GDP比例已超出正常浮动范围，基本建设投资滞后于房地产投资的增长，对深圳市的房地产市场有负面的影响。 政策环境对房地产业的影响主要体现在土地政策、房地产政策和金融政策对房地产业的影响。研究表明，土地政策、房地产政策和金融政策的变化对深圳市房地产业的发展产生了巨大的影响。由于政府收入的因素，土地政策对深圳市房地产市场的调控作用未能完全发挥；房地产政策促进和规范了深圳市房地产业的发展；金融政策直接调控房地产投资的量，对房地产业发展的调控作用明显。 关键词： 产业结构、投资结构、消费结构、关联产业、土地政策、房地产政策、金融政策、GDP、产业结构、建筑业GDP贡献、固定资产投资、基本建设投资、房地产投资、人口结构、收入水平、消费支出、恩格尔系数、住房需求收入弹性 目 录 TOC \o 1-3 第一章 宏观经济环境对深圳市房地产业的影响 PAGEREF _To\h 1 1.1 房地产业的界定 PAGEREF _To\h 1 1.2 房地产业与产业结构 PAGEREF _To\h 2 1.2.1 经济总量分析 PAGEREF _To\h 2 1.2.2 产业结构分析 PAGEREF _To\h 6 1.2.3 房地产业与第三产业 PAGEREF _To\h 10 1.3 房地产业与投资结构 PAGEREF _To\h 13 1.3.1 房地产投资与基本建设投资 PAGEREF _To\h 13 1.3.2 房地产投资拉动GDP增长 PAGEREF _To\h 17 1.3.3 房地产业与国民经济协调发展 PAGEREF _To\h 20 1.4 房地产业与消费结构 PAGEREF _To\h 22 1.4.1 人口变化对房地产消费的影响 PAGEREF _To\h 22 1.4.2 居民家庭收入与购房能力分析 PAGEREF _To\h 24 1.4.3 住房支出变化趋势 PAGEREF _To\h 25 1.4.4 住房需求收入弹性测算 PAGEREF _To\h 27 1.4.5 房地产业所处的发展阶段 PAGEREF _To\h 32 1.5 房地产业与相关产业 PAGEREF _To\h 35 1.5.1 房地产关联产业 PAGEREF _To\h 35 1.5.2 房地产业与建筑业 PAGEREF _To\h 38 1.5.3 房地产业与银行业 PAGEREF _To\h 39 1.6 结论 PAGEREF _To\h 43 第二章 宏观政策环境对深圳市房地产业的影响 PAGEREF _To\h 44 2.1 土地政策 PAGEREF _To\h 44 2.1.1 土地政策的变化历程 PAGEREF _To\h 44 2.1.2 土地政策的阶段特点 PAGEREF _To\h 46 2.1.3 土地政策对房地产业的影响 PAGEREF _To\h 48 2.2 房地产政策 PAGEREF _To\h 50 2.2.1 房地产政策的变化历程 PAGEREF _To\h 50 2.2.2 房地产政策对