山西孝义胜溪湖畔营销推广执行案66页.pptxVIP

Ⅱ、营销执行计划Ⅲ、广告推广计划Ⅰ、项目核心价值梳理Ⅳ、媒体选择及预算针对营销去化计划的细化对项目主要竞争优势的重新厘定形象推广的阶段性思路项目推广渠道选择及媒体策略Ⅰ项目核心价值梳理Ⅰ 地段发展优势： 占据城市发展先机，未来升值看好能使市场相信我们周边的未来巨大发展潜力，是项目销售成功的重要保障产品生态优势： 紧邻国家森林公园，超前的社区园林景观生态优势是本项目与其他项目区隔的最大优势之一，启市阶段需要强化室内空间优势： 项目户型设计，在市场上处于领先水平与孝义市场目前的户型设计比较，本项目的户型设计领先市场一个层次项目核心价值梳理：三大优势地段发展优势对于城市新区项目，市场对地段价值的认识程度会极大地影响对项目价值的认可与购买。我们要从四个方面对周边的市政、基建、资源占有、未来升值等进行总括描述；发展趋势：孝义是山西首富，是太原经济圈的次中心城市，也是孝介汾的中心竞争城市，这三重身份决定城市需要在近期做大量的投入，迎接大环境发展需要，城区扩容、市政建设的重心就在本项目的周边；城市改善理想：园林立市是孝义由黑变绿的重要举措，胜溪湖国家森林公园就应运而生，项目率先享有孝义环境改善的利好；城市重心南迁：依据同济大学的城市规划，城市发展集中在南区，而南区各项建设工作已紧锣密鼓展开，这里将变成炙手可热的发展区域；城市价值东轴：随着七纵八横的道路系统建设，项目周边将成为孝义最富有投资价值的区域，需要抢得发展先机。项目生态优势项目生态优势比较明显，包含两方面：1、1500亩国家森林公园，本项目有较多单元（北区更多）能直接俯瞰整个公园，所以这一优势需要强化，市面上也有不少胜溪楼盘，我们需要强化自己的最佳优势。2、社区园林绿化，由于缺乏资料分析，我们对社区园林的情况尚不能全面了解，但看规划图能感受到本社区园林将是孝义房地产项目中的一个突出亮点。 这一优势有待于小区建设进行到中期或后期，能结合现场示意，结合户型空间优势，重拳推向市场；项目空间设计优势孝义市现有房地产在建项目中，规模相当、开发水平相似、能与本项目能构成直接对比的只有城市公馆、盛世名邸、东兴帝豪花园，因此这三个项目是本案的重点关注对象，也是制定计划中重点比较的对象；通过对比，我们发现本项目最突出的优势是除前面提到的园林设计外，室内空间设计的竞争优势也尤为明显，因此接下来我们详细阐述这方面的内容；本案与竞争楼盘各项参数的横向对比项目东兴帝豪花园盛世名邸Ⅱ期城市公馆本案周边资源周边银行、邮局、配套基本齐全，新城一小、孝义中学、孝义六中周边银行、邮局、配套比较完善，新城一小、孝义中学、孝义六中第八中学，华杰中学、市中医院，人民医院、客运站胜溪湖畔公园，社区规模1500余户1082户（二期420余户）不详一期654户占地面积150亩7.17万m2300亩177.21亩建筑面积30多万m218.68万m230万m228 万m2 容积率3.02.61.572.12绿化率33.6%号称46.7%(中庭广场)号称43%43.8%( 胜溪湖公园)户型设计两房两厅（94m2）三房两厅（100、112、121、127、128、131、133、136、142、145、153m2）近十种户型；四房两厅（167m2）六房四厅（跃172m2）联排（523m2、886m2）两房两厅（108m2）三房两厅（117、136、137、142、145、153m2）多种户型；四房两厅（162m2、173m2）独栋（500m2左右） ；三房两厅（138m2） ；四房两厅（花园洋房160m2）18种户型，90-110 ㎡占30%120-140㎡占52%， 150-170 ㎡占18%销售价格均价2800左右均价3200左右花园洋房均价4400元，小高层均价3300左右　目标均价3400广告定位形象体现出尊贵感，物料略显浮夸，整体处于中等偏上水平、主推尊贵社区，定位语“欧式风情 臻品豪宅”，广告语“传世臻品 恒久荣耀”现场布置较简陋，沙盘比例显然超大，小区形象一般，定位语：“精品高档住宅、风情商业街，国际双语幼儿园。”接待处布置比较富贵，沙盘物料感觉较有品质，现场接待感觉比较规范， 项目介绍资料较少，项目推广定位语“英伦大宅 纯正别墅”25万平米国际生态城，有自己的售楼处、样板间、并且结合城市发展趋势，将项目的生态优势、空间优势表述出来① 厨房不带工作阳台；② 客厅南向几乎没有，采光不好；③ 客厅处理不纯粹，要么带衣帽间，要么有拐角处理④入户关系处理简单粗糙⑤户型设计格局过于简单，衣帽间、储藏间这些功能都没有，从使用形态上能看出，户型基本都属于经济型居住方式户型分析东兴帝豪户型分析100-135-158：盛世名邸户型分析137-141-144-173：① 户型设计很板，空间灵动性比较差，后期装修使用空间小；② 客厅北向居多，长宽