2018-2019年资产评估第二章市场法.pptVIP

与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%。 10.5万元 被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参考房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米。 3932 已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但是该类资产的价格变化情况如下：2006年1~5月分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。 331.1 　（5）成新率价格调整法　　 ①原理　　 参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。　 ②计算公式 情形四：该别墅使用了年限为100年，已使用3年。可参照的别墅使用年限为100年，使用了5年，价值为3000万元。 被评估资产年生产能力为80吨，参照资产的年生产能力为100吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（　　）万元。 A、14　　 B、8　　　 C、12　　　 D、16 【正确答案】 D 某项资产购建于2007年，账面原值为50万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（　　）元。 A、820 000　　　 B、700 000　　　 C、140 000　　　 D、100 000 【正确答案】 B 【答案解析】 评估值＝50×（140％/100％）＝70（万元）。 运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（　　）。 A、为了符合资产评估的政策 B、为了体现可比性的要求 C、排除参照物个别交易的特殊性和偶然性 D、便于计算 【正确答案】 C 【正确答案】 D 【答案解析】 市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。可以说，替代原则是市场法的理论基础。 市场法所遵循的基本原则是（　　）。 A、贡献性原则　　　 B、合法原则 C、独立性原则　　　 D、替代原则 运用市场途径评估单项资产应考虑的可比因素主要有（ ）。 A.资产的功能 B.资产的范围 C.资产的实体特征和质量 D.市场条件 E.交易条件 ACDE 　6.直接比较法使用频率高的方法 （1）市场售价类比法---- 一个以上可比因素不一致　　 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值 （2-9）　　 =参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数 （2-10） 选择的三个可比实例A、B、C如下表： 项 目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 估价对象 座 落 ××路××号 ××路××号 ××路××号 ××路××号 楼 层 共2层 共2层 共2层 共2层 建筑结构 砖混 砖混 砖混 砖混 建筑面积 95 m2 94.47 m2 104 m2 90 m2 用 途 商住 商住 商住 商住 装　　修 一般 一般 一般 一般 附属设施 较好 较好 较好 一般 交易情况 正常 正常 正常 正常 成交价格 8 100元/m2 8 200元/m2 8 280元/m2 1.交易情况修正 选择案例均为正常市场价格，故不作交易情况修正。 2.交易日期调整 比较案例均为估价时点的相近时期房地产市场成交价格，故不作调整。 3.房地产状况调整 房地产状况可分为区位、权益和实物三大方面，从而房地产状况调整可分为区位状况调整、权益状况调整、实物状况调整。 （1）区位状况调整。 区位状况 权重 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 繁华程度 0.2 100 100 100 100 交通便捷度 0.2 100 100 100 100 距市中心距离 0.2 100 100 100 100 环境景观 0.1 100 100 100 100 公服设施完备度 0.1 100 100 100 100 临路状况 0.1 100 100 100 110 其他 0.1 100 110 110 110 综合 1 100 101 101 102 （2）权益状况调整。 权益状况 权重 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 土地使用年限 0.5 100 100 100 100 规划限制 0.5 100 100 100 100 综合 1 100 100 100 100 资产评估学 资产评估基本方法 第 二 章 29岁的你…… 思考： （1）可以用哪些方法进行评估？ （2）市场法的含义及原则。 （3）用市场法评估需要满足什么样的条件。 （4）用市场法评估应采取什么样的程序？ （5）应用市场法进