土地增值湖税清算实务.ppt

思考 双方均不支付补价的土地置换中土地增值税处理 思考 房地产开发企业的建设工程，在工程项目登记备案时， 没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了 项目分期建设，在做土地增值税清算时是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？ 根据国税发[2006]187号的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算 在土地增值税清算时不能以企业自行划分的分期工程建设项目为单位进行清算 细则第九条　纳税人成片受让土地使用权后， 分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定 可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊 或按建筑面积计算分摊 也可按税务机关确认的其他方式计算分摊 国税函【1999】112 总面积 思考 普通标准住宅的免税临界点该如何确定? 思考 纳税人取得土地应上交土地出让金不直接支付给土地部门而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？ 如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金金额一致，并且取得了土地出让金合法票据，在土地使用权转让计算土地增值税时，应当作为扣除项目 思考 对以地补路（工程）项目其修路成本和承担工程的成本 能否看作是其取得土地的成本？ 一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地，实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿，房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额，但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，并有相关的政府文件或者合同（协议）为依据。 思考 房地产开发企业按“以地补路”的方式取得土地， 但是该单位支付修路款时，取得的是政府部门财政收据 支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额？ 房地产开发企业房地产开发项目的立项文件中或政府的其他文件中包含“以地补路”方式取得土地的内容，如果道路是由其他单位施工的，并且财政部门或其他部门以代付了修路费用，向代付单位支付的修路费取得的是财政收据，可经审核确认后作为取得土地使用权支付的金额；如果道路是由该房地产开发公司直接施工，支付的修路费取得的是财政收据，则不能作为取得土地使用权支付的金额。 思考 如何对土地成本进行审核？ 国税发【2009】91号 是否取得合法有效的交易凭证 分摊办法合理、合规、计算方法是否正确 是否存在将开发费用 计入取得土地使用权支付的金额 * 关岩 * 2、开发土地和新建房及配套设施的成本 房地产开发项目实际发生的成本 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、 建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费 开发间接费用 * 关岩 * 思考 甲供材取得材料销售发票是否可以计入土地增值税扣除项目？如可以甲供材料范围如何界定？ 开发商自行从苗木种植企业购买的苗木自行完成的绿化工程，取得的发票是货物销售发票而非建筑安装、劳务发票是否可以作为扣除项目并加计扣除 * 关岩 * 《**省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》（*地税发[2009]104号）关于扣除项目凭证的确认问题： ①对于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安劳务 金额（不含材料价款）开具发票。 在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证 以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以 销售发票为准 * 关岩 * ②对于包工包料的建安工程，施工方按工程结算 金额（包含材料和设备价款）开具发票 在计算土地增值税扣除项目时，建安费用的扣除 凭证以建安发票为准 * 关岩 * 3、开发土地和新建房及配套设施的费用 是指与房地产开发项目有关的 销售费用、管理费用、财务费用 * 关岩 * 思考 4、房地产开发费用是按照计算扣除 还是按照比例与实际发生孰低原则扣除？ * 思考 5、房地产企业集资利息能否计入开发费用扣除？ 无利息支出能否计算扣除？ * 关岩 * 《**市地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知》 （*地税发[1995]113号）规定： 凡社会集资以及非金融机构等渠道借贷利息支出， 不允许据实扣除，依《细则》规定 房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、 房地产开发成本规定计算的金额之和的10％计算扣除 税收筹划 代建房方式不仅可免缴土地增值税且可减少营业税负担 房开公司代建房屋只需按建筑业3%的税率缴纳营业税 如房开企业自建房屋后出售的要缴纳土地增值税 还要按建筑业3%的税率和销售不动产5%的税率缴纳营业税 显然税负会明显增加 * 关岩 * 关注 如房地产企业在开发之初就确定最终用户 那采用代建房方式更有利于实现企业利润最大化 企业在大力开发项目之余应主动发展代建房屋的客户 代建房还可按客户要求设计和建