崇仁号地块前期定位报告.docxVIP

崇仁25号地块 前期定位报告 苏州博思堂市场部 2007年六月 太阳从天际线跃起，城市初露端倪，居住、商业、办公、公共交 通、行政机构合理布局，开敞空间生活便捷、生态环境自律保护、邻里生活和谐美满，…新城市主义之光照耀全城。 ------新城市主义 New cityism 新城市主义之 重视城市边界，建设紧凑型城市 新城市主义之 继承传统，复兴传统开发 新城市主义之 以人为本，建设充满人情味的新社区 新城市主义之 尊重自然，回归自然 新城市主义之 提倡健康的生活方式 新城市主义之 回归传统习惯性的邻里关系 葵花 太阳之花 传播新城市居住主义之光，开启居住新纪元 绽放五常，闪耀全城 出征…… 为太阳之花绽放全城 孙子说 谋定而后动，知己知彼百战不殆 1 Part 五常市地产市场现状/住宅现状 五 常 住 宅 小 区 现 状 五常共有两层以上楼房450余栋，建筑面积454万平方米。开发住宅小区10个，已交付使用的花园小区、鸿源小区、迎宾小区、天城缘小区、教育小区、广场小区、文教小区、北环名苑等建筑面积都超过40万平方米。城镇居民人均住宅面积由1980年的5.6平方米增加到现在的13.5平方米；农村人均住宅面积19.6平方米，砖瓦化率达到86％。市民的居住条件正在逐步改善。 1 Part 五常市地产市场现状/供量 2007年市场供应量与上年比较有较大的飞跃，市场在建项目达19.2万米 项目名称 占地 建面 形态 开发 建设 电影院不夜城小区 1万 2.8万 多层 鹤岗松威 鹤岗松威 文化诚信小区 4万 9万 多层 鹤岗松威 鹤岗松威 时代嘉园 0.8万 1.2万 高层 哈尔滨时代置业 五常建筑联营公司 时代星园 0.8万 1.2万 高层 哈尔滨时代置业 五常建筑联营公司 贵都大厦 0.7万 2万 高层 五常城市房屋开发 五常建筑企业总公司 福泽家园 2.4万 5万 多层 哈尔滨福泽地产 五常建总一公司 Part 1 五常市地产市场现状/需求 农业型城市五常在05年政府取消农业税后，农民收入大幅提高，农民新生代结婚安家选择在城市买房已经成为一种时尚和趋势，五常地产刚性需求极强； 葵花药业、古泉酒厂、五常大米等本地企业的蓬勃发展直接带动城镇收入提高，换房、二次置业需求持续增温。 虽然07年五常地产进入超常规发展，在建面积达23万米，拟建但由于需求猛烈，市场仍然显现供不应求状态 1 Part 五常市地产市场现状/产品 现有产品品质： 调研五常在售楼盘8处，成熟社区3处，其品质如下： 项目名称 小区概况 产品品质 电影院不夜城小区 普通住宅，外墙涂料 五类城镇普通住宅 文化诚信小区 普通住宅、规划不合理，基本没有配套及绿化 毛坯房、楼梯间水泥地面 时代嘉园 高档楼盘、准现房 公共设施齐全、配套完整 时代星园 为时代嘉园的姊妹楼，较嘉园晚一年开工 公共设施齐全、配套完整 贵都大厦 板式高层，打基础阶段 公共设施齐全、配套完整 福泽家园 多层部分带阁楼，主体封顶 五类城镇普通住宅 文教北区 多层带阁楼，主体封顶 毛坯房、楼梯间水泥地面 金荷花园 场地平整、规划为高层、多层各一 未知 天成缘 03年小区，规划一般 厨房铝合金门窗 北环名苑 小区规划较合理 飘窗、封闭小区有物业 文教南区 小区规划较合理 毛坯房、楼梯间水泥地面 五常现有产品明显带有五类城镇的特征，规划落后、设计难受、销售混乱，目前的产品状况给本案极大机会 1 Par t 五常市地产市场现状/价格 2007年市场之销售状况： 销售业绩突飞猛进 ，销售价格一路高歌 以时代嘉园为例：2006年9月开盘到2007年5月平均增幅4%，而07年5月到9月增幅为8.49%，是前一 年的2倍 1700 1650 1600 1550 1500 1450 1400  2007年9月 2007年5月 2006年9月 （开盘） 2006年9月（开盘） 2007年9月 销售均价 1 Part 五常市地产市场现状/价格 现有产品价格： 项目名称 主力户型 价格 电影院不夜城小区 60米 1560起，二层、五层1610，三四层为1660 文化诚信小区 60-90米 1560起，二层、五层1610，三四层为1660 时代嘉园 120米 1660起，楼层差为50 时代星园 80-100米 1570起，楼层差为50 贵都大厦 60-80米 三楼起2000，四五2100，六七2200，八-十顺加 100，以上每层加40 福泽家园 60-80米 二层1460，三、四、五1580，六1310 金荷花园 高层2000起，多层1600左右  优惠 增收入网费 增收入网费 现每米优惠50 现每米优惠50 无 贷款每米加20 五常在售项目多层均价为1550元/米，高层1800元/米，多层较上半年有大幅提高，高层因时代嘉