上海长宁区天山路古地块商业项目市场研究报告华燕.docxVIP

天山路古6地块商业项目 市场研究报告 上海华燕置业策划有限公司 谨呈 二零零九年七月 提升长宁区商业档次与 品位，打造大虹桥商业氛 围，拓展大虹桥商圈功能， 树虹桥地标性商业中心。 报 告 框 架 一、报告目标与思路 二、宏观环境分析 三、上海商业物业市场研究 四、项目区域市场研究 五、项目SWOT分析 六、业态和租售策略定位 七、价格策略研究 一、报告目标 1、寻求合理的业态定位和租售策略 2、探寻现代化的运营管理方式 3、打造新虹桥大商圈，实现虹桥功能拓展 4、考虑三个关系——商业开发与业态定位的关系 业态定位与商业招商的关系 商业招商与商业经营的关系 新颖的业态定位，以特色业态吸引人 现代化运营管理，以统一运营聚集人 务实的经营方式，以运作项目感召人 报 告 思 路 宏观环境 市场定位 项目SWOT分析  报告目标 商业物业 项目区域 策略性研究 市场 市场 二、宏观环境分析 1.经济环境 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0  上海城市居民可支配收入及其增长率 14867 45% 11718 12883 13250 40% 10932 35% 30% 8773 7172 8159 8439 25% 20% 5868 3009 4277 15% 2486 10% 5% 0% 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 居民可支配收入（单位：元） 居民可支配收入增长率 2003年，上海城市居民可支配收入增长率一改2002年大幅下降的态势，较上一年度增长12.20%，达到14867元。较高的收入水平，构成了商业需求的强劲支撑。 上海城市居民可支配收入分组比重 2002 2001 2000 1999 1998 0% 20% 40% 60% 80% 100% 6000—8000 8000—10000 10000—15000 15000—20000 20000以上 随着居民收入水平的提高，居民中高收入阶层的比例也不 断扩大。高收入阶层，必然与普通收入阶层拥有不同的消费倾向，对商业业态的差异化、品质化提出了更高的要求。 政策环境 当前，政府为了抑制房地产业的过热发展，在近阶段出台一系列政策，对于商业房地产同样产生影响，商业房地产前景难以预料。 负面效应政策列 举： 4月1日起，上海正式实施的网上公示交易，对房地产市场投资性置业有明显的打压和抑制。 各大银行转按揭业务的全面取消，截断了投资者的变现途径，加大了资金压力。 2004年4月，中国人民银行对各金融机构，正式提高了存款准备金比率0.5个百分点，共收缩可贷资金1100亿左右。 2004年4月，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%。 商务部最近发出“针对大型商业网点建设情况进行调查”的通知。此项通知主要针对商业地产投资过热，商铺价格过高的现状，凡建筑面积在5000平方米及以上的商业地产项目，都要接受调查。 2004年1月9日，上海房地局、建设和管理委员会联合发文《关于商场和办公楼分割转让问题的同志》中明确提出，不得擅自将权属单元分割转让。抬高了商业房地产投资的门槛。 近日上海以建行为首的商业银行，不再对商业用房期房贷款，要等竣工报告出来后才可贷款，政策调控已经开始波及商业用房。 后续政策风险凸现：银监会日前出台《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，对不同类型项目的开发贷款和按揭贷款风险规避作出了比较详细的指导性意见；从而可以看出商业地产有可能会有更严格的按揭政策出台。 政策效应分析总结 各大型商业银行近期具体贷款政策执行表现特征： 1）对非住宅物业的个人按揭贷款提高首付比例，甚至直接停止非住宅物业的个人按揭贷款发放； 2）加强审核的严格性，对稍有信用不良记录的申贷人就直接拒绝发放贷款； 3）类似招商银行直接不开办商业物业的按揭贷款业务； 以上政策的陆续推出，短期内将极大地影响房地产业的发展，最关键的是动摇了市场信心，投资者普遍观望心理浓重，市场未来发展走向表现出一定的不确定。 三、上海商业物业市场特征 1、供应特征 2、需求特征 3、价格特征 4、经营特征 5、销售特征 1、供应主要特征 未来商业总供应量激增，特别是市区内规模型物业比重的上升，市场将承受巨大压力 中心城区供应量未来一段时间内，将会有集中上市期，但总量有限，短期市场前景光明 商铺投资形成两大热点——郊区商铺、社区型商铺得到投资者追捧，市区投资客源分流特征明显。 外地商铺大举进军上海，以其低总价的优势竞争本地投资性市场 对本项目的启示： 未来的巨量供应对市场产生的压力，商铺投资方向的转移、外地商铺的竞争等特征，给项目运作带来一定的负面影响。 供应特