上海华漕镇闵北路项目前期定位报告经济型酒店办公餐饮前期策划.docxVIP

上海/华漕 华漕镇闵北路项目前期定位报告 2012/6 项目核心问题研判 1 项目目标解析 本案需要在区域限制、市场现状及开发商利益之间寻找平衡点！ 区域限制 开发商利益 市场现状 本案作为闵行区北部重要门户及金丰社区居住核心，区域形象一直是区域发展的重要瓶颈。  作为北青公路以北区域内的 区域内住宅开发早期发展迅 商用型物业，寻找切实可行 速，但闵北路商业氛围匮 的发展方向，实现项目价值 乏， 主要形式以小型零售 最大化 店为主 项目核心目标 如何克服目前市场现状，在满足开发商利益的情况下实现本项目的的利利益益最最大大化化？？ 2 项目面临问题解析 本案在操作中需要翻越三座大山：区域突破、形式创新、产品塑造 区域突破 形式创新 产品塑造 ?区域“发展瓶颈”所带来后遗症如何医治？ ?如何解决区域外商业及工业区对本案产生的客户截流现象？  ?片区商业形式单一，消费人群外 ?传统的研发型办公楼不适应项 溢，项目配套型商业价值如何体 目发展的情况下，寻找项目发 现？ 展新模式？ ?片区内部商业如何创新，力求满足 ?塑造工业配套型商业模式，以 区域及项目内部需求？ 满足市场及项目发展需要？ 项目市场分析 微观市场研究的出发点 寻找 客户  分析 客户  迎合 客户 以需定产，在规避风险的基础上，实现投资回报最大化！ 1、区域概述 闵行区北部，东与长宁区和龙柏街道相接，西与青浦区相连，南与七宝镇相邻，北以吴淞江与嘉定区为界； 属于上海外围区域。 2、项目整合分析 国际学校  土地用途：商办用地 物业形态：1-3层为商场、4-12层为办公或商业用房 闵北工业区 金丰国际社区 本案 项目位于华漕镇商业中心发展规划中的核心位置 闵北工业区概况 闵北工业区主要内资实体企业 企业名称 投资额（万人民币） 主营业务 上海热浪饮料有限公司 5000 饮料、食品 在微电子、信息、节能专业领域 上海英孚特电子有限公司 1000 内的技术性服务等，以及新产品 的研制销售 上海绿彬环保设备有限公司 2000 环保设备生产、销售 上海仓颉后投资管理有限公司 1500 企业投资管理咨询 上海吴宇机械有限公司 2000 仓储、建筑机械设备的租赁 通信工程施工安装、调试；高压 上海华皓通信有限公司 2000 电缆安装调试；电网通信工程建 设 上海方耐实业发展有限公司 2000 不锈钢阀门等 上海逵噢特实业有限公司 2000 不锈钢阀门等 上海美琳实业发展有限公司 1000 电脑刺绣，有色金属销售 上海吉盛投资有限公司 4000 各类电子产品的研发、设计制造 等 上海瀚豪置业发展有限公司 1200 房地产开发，装潢材料、建材等 闵北工业区概况 闵北工业区主要外资实体企业 企业名称 投资额（万美元） 主营业务 意露冷藏（上海）有限公司 1800 冷冻仓储、设备制造和冰块生产 上虎精密工具（上海）有限公 150 生产各种精冲模、精密型腔模、 司 模具标准件及相关零配件 上海佛吉亚红湖排气系统有限 210 生产、组装汽车排气系统零部件 公司 及尾气净化剂 上海斯特福德置业有限公司 1866 从事房地产的租赁，物业管理和 房地产咨询及相关服务 上海普闵仓储有限公司 1250 物流 工业区内没有规模型企业，没有附属的小型企业产生； 目前区域内均为生产基地型企业，这些企业的办公场所都设置在生产基地内。 工业区内没有对办公楼物业的稳定需求 金丰国际社区概况 金丰国际社区经过多年的发展，已经形成了一个的成熟别墅与高级公寓区。 租户大多以欧美外籍人士和中国港澳台地区人士为主，一般是周边国际学校的管理人员、学生家长，以及在古北、虹桥上班的外资公司高层。 区域内的租金一般在5000-10000美金/月之间，租户4000-8000美金/月的住房补贴指导着租赁价格。 金丰国际社区概况 金丰国际社区别墅及公寓一览 地址 建筑面 占地面积 容积率 产品类型 总户数 名称 积 西郊庄园 金丰路588号 14.6 66 0.25 独栋 324 万科红郡 诸新路388弄 5 5 0.8 联排、叠拼 231 上海年华瑞生花园 保乐路358号 4 11.3 0.35 独栋 96 凯德林荫湖畔 幸乐路500弄 10.9 15.3 0.7 联排、多层 429 万科兰乔圣菲 金辉路333号 9.3 32 0.27 独栋 305 网球俱乐部和公寓 金丰路555号 多层 409 近两千户住宅内的国际居民具有强大的高端商业消费能力与需求。 国际学校区概况 本项目周边紧贴上海美国学校、上海英国学校、上海新加坡学校、上海韩国学校等4所外籍学校与上海台商子女学校。 ?近几年，上海的国际学校生源一直在以20%以上的速度递增，本项目周边的5个 学校的规模与教师数量均在不断扩大。 国际学校所有外籍教师均可享受学校的住房