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三线城市营销方案 概述：青阳县位于长江中下游南岸、皖南山区北部，南依黄山，北枕长江，318 国道横贯东西，103 省道直穿南北，矿产蕴藏十分丰富；共辖有 11 个乡镇，面积为 1180.6 平方公里（含九华山风景区 12.6 平方公里）总人口 26.5 万，其中农业人口 22.5 万人；蓉城镇为县城，常住人口约 7 万人，是青阳县政治、 经济、文化发展中心。从蓉城镇向东的三镇（新河镇、木镇、丁桥镇）依托三大工业园区（东河、新河、 木镇）以工业发展为龙头，将建成为青阳三大工业性城镇。蓉城镇往西朱备镇、庙前镇依附九华山风景区 成为青阳的旅游服务接待基地。其余各乡镇（除陵阳镇为商贸性）均以传统农业为主。 1 壹、市场篇 一、青阳县总体社会及经济发展状况 1．GDP 指标： 2007 年，全县实现生产总值 21.2 亿元，比“十五”末增长 40%；财政收入 2.84 亿元，比“十五”末增长 70%，政府计划到 2020 年人均 GDP 达 3000 美元，GDP 总量超过 68 亿元，年均增幅超过 10.5%。 2．消费水平： 2 因青阳属九华旅游区，当地物价较高，居民日常生活消费水平也居高不下；近年来，买车、置业等高端消费比重逐步扩大。 3．居民存款： 2007 年全县居民存款额为安徽省县级城市前列，居民消费潜力巨大。 4．支柱产业： 青阳依附九华山风景区，旅游等相关服务业发展迅速，其支柱产业为旅游；但至 2006 年起房地产异 军突起，在全县生产总值中所占比重逐步加大。 5．未来政府经济发展方向： 服务业——继续依托九华山提升青阳对外品牌形象，促进旅游业、现代服务业的进一步发展壮大。 工 业——加大招商引资的力度，做好经济开发区（东河、新河、木镇工业园）基础建设工作，促进 制造加工业的发展。 房地产——进一步加大道路等基本建设的投入，将县城向东南方向扩充，重新划分原有居住区和商业 区，促进房地产行业的进一步发展。 小结：总体经济发展势头良好，房地产市场在客观（居民强大潜在购买力）因素及主观（政府政策扶 持）因素双重刺激下必将保持强大的上升势头。 二、房地产总体市场现状及走势分析 3 （一）青阳房地产市场现状分析： 1．由零散开发向规模开发转变，整体处于上升势头 近年，随着外地开发商的进入，青阳房地产由初期由零散开发向规模开发转变，目前在售 9 万以上楼盘有二个（中天花园、山水华城），销售较好，整体房地产市场处于上升阶段。在售项目本身品质较高，中庭水景、会所、封闭式物管、智能化系统引用、彩铝双层中空玻璃、保温层等均引入到小区，大大提高了项目形象，从而带动青阳房地产整体水平提高。 2．热点开发区域呈现——南华新区板块 南华新区居住板块初具规模，中天花园、山水华城均在此区域内。由于此区域内项目规模大、品质高、配套成熟，加上南华区为青阳的政务新区，因此此区域内项目受到当地市场追捧，购销两旺。 3．市场消化有限 开发周期相对较长 由于青阳县城人口为 9 万人（常住人口 7 万、 流动人口 2 万），整体市场去化能力有限，各楼盘基本采取推盘小体量、快频率的推案方式，因此造成项目开发周期相对较长。 4．产品形态以多层为主，主力户型为二房（90 ㎡）、三房（120 ㎡） 目前青阳县整体在售房源的产品形态多以多层为主，平层较好去化，顶层难以去化，现阶段总体平均价格约 2500 元/㎡。 5．高端产品（少量联排别墅、小高层）出现 4 有一定规模的小区均配部分联排别墅迎合少量高端客户（5000 元/㎡左右）。老城区有二栋小高层既 将交付（为旧城改造项目，价格不详），后期中天花园可能有少量小高层上市。 6．在售楼盘品质较好，但与房地产发展发达地区相比尚有一定差距 青阳县城目前仅有二家楼盘在售，楼盘品质与前期开发项目相比较好，但与房地产发达地区相比尚有 不小差距，主要体现在细节（景观设计、会所、物业管理）及新科技的运用上。 7．期房销售为主 销售推广方式有一定专业水准 （二）青阳商业业态分布及特点 青阳县城依托九华山风景区，商业除满足城区日常生活所需之外，主要为旅游接待服务，因此商业业 态分布基本为住（酒店）、吃（餐饮）、玩（KTV、足浴）。 青阳县城区商业特点： 1．商业仍以传统沿街店面为主，主要分布在几条老街（九华路）及老城区的住宅区周边； 2．酒店、餐饮、娱乐（KTV）生意火爆，经营规模较小。缺乏高档、大型、综合的商业娱乐中心； 3．酒店业除西峰山庄、九子山两家星级酒店档次较好，其余基本为个体经营的小旅馆（装饰、经营 水平较差），整体水平有待提高，经营范围单一（住宿、就餐），缺乏高档次的娱乐项目（健身、水疗、保 龄球、歌舞表演等）及举办大型会议功能。 5 （三）青阳县房地产发展趋势分析 1．整体市场逐步上升扬，随着经济的发展及城区进一步的扩充，近几